Comerciante na rua Teodoro Sampaio, em Pinheiros, na zona oeste da capital, desde o início dos anos 1990, Gianfranco Cundari, 65, olha com preocupação o entorno de sua loja, entre a rua Cunha Gago e a avenida Pedroso de Morais. No trecho, ele conta ao menos dez pontos comerciais com as portas fechadas.
A alta vacância se prologa por quase toda a rua, um dos principais centros comerciais da cidade. Em pouco mais de cinco quarteirões, há ao menos 40 imóveis comerciais com placas de "aluga-se" ou "vende-se", média de oito por quadra. "Aqui está terrível, a rua está decadente demais", diz Cundari, que calcula haver cerca de 900 comércios em funcionamento na rua.
O trecho fica na região conhecida como Baixo Pinheiros. Essa área tem vocação de reunir lojas populares, em contraste com outros quarteirões voltados ao comércio de móveis e decoração e, passada a praça Benedito Calixto, de instrumentos musicais. Mesmo assim, não existem mais lojas de departamentos que funcionaram por ali por décadas.
Atualmente, esses quarteirões são ocupados por pequenos pontos comerciais de conserto de aparelhos celulares, cosméticos e roupas. As calçadas ficam movimentadas perto da hora do almoço, quando quem trabalha nos arredores segue para os restaurantes das vias transversais. Apesar da movimentação, as lojas ficam vazias.
O comerciante atribui a sensação de abandono dos imóveis fechados à falta de manutenção das calçadas, ao acúmulo de lixo e à fiação pendente dos postes. "Existe uma especulação imobiliária com interesse em depreciar a região", diz.
Em sua loja, ele conta receber visitas diárias de representantes de incorporadoras interessadas em adquirir o imóvel pela proximidade com a avenida Faria Lima, polo financeiro da cidade, e ruas transversais onde há uma série de empreendimentos de alto padrão.
O movimento é confirmado pelo advogado Rodrigo Mutti, especializado em mercado imobiliário. Segundo ele, essa parte da rua Teodoro Sampaio é exemplo da tendência de conversão de centros comerciais em áreas residenciais, na esteira do aquecimento do mercado de incorporadoras e fundos de investimento imobiliário. "A proximidade com Pinheiros, Faria Lima e largo da Batata aumenta a demanda por residências de alto padrão e restaurantes, o que deve mudar a vocação da região."
Um dos vetores dessa transformação em curso é o projeto de revitalização do largo da Batata. Em agosto, a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) abriu chamamento público para selecionar a organização social que irá apresentar a proposta para o espaço.
No mercado imobiliário de alto padrão, o bairro de Pinheiros teve o maior crescimento do ano, dobrando o número de vendas de unidades em comparação ao primeiro semestre de 2024.
A ação se intensificou após a revisão do Plano Diretor, transformada em lei em maio de 2023, que aumentou os incentivos para a verticalização perto de eixos de transporte como corredores de ônibus e estações de metrô e de trem.
Obras da futura Linha-20 rosa do Metrô incluem projeto de uma parada na rua Cardeal Arcoverde, o que estimula os donos de espaços da Teodoro Sampaio a vender esses imóveis em detrimento dos contratos de aluguel, segundo o advogado Mutti.
O aquecimento do setor nessa região específica da cidade, porém, tem repercussões urbanísticas causadas pelo descompasso entre o ritmo acelerado das novas construções e a adaptação do bairro, segundo o urbanista Valter Caldana, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da universidade Mackenzie. "A transformação foi rápida, e a pré-existência do bairro não conseguiu se adaptar. Não houve uma transição, mas uma ruptura. No fim, fica a sensação de 'cadê o meu bairro?'", continua.
"As ruas transversais de Pinheiros evoluíram muito nos últimos 30 anos, mas as longitudinais, como a Teodoro Sampaio, tiveram movimento contrário, o que causou um desequilíbrio", explica o professor.
Como via estrutural do bairro, a Teodoro Sampaio se transformou em importante centro comercial da cidade no começo do século 20 pela proximidade com o Mercado Municipal de Pinheiros, inaugurado em 1910 em local diferente de onde está atualmente. Mais tarde a instalação do terminal de ônibus no largo da Batata, na década de 1970, atraiu muitas pessoas para o comércio ali estabelecido, até ser desativado nos anos 2000 para a construção da estação Faria Lima da linha 4-amarela do metrô.
Em nota, a gestão Nunes disse que a subprefeitura Pinheiros reforçou as ações de zeladoria na rua Teodoro Sampaio, com manutenção de calçadas, limpeza urbana, drenagem e ordenamento do espaço público. Desde o início do ano, foram executadas 76 ações para correção de fiação solta na região, segundo a administração. Procurados, a Associação Comercial de São Paulo e o Secovi (sindicato patronal do setor imobiliário) disseram que não iriam se manifestar.
