[RESUMO] Autores se opõem a críticas frequentes aos estúdios, como a que afirma que deixaram de servir como moradia e se tornaram um ativo financeiro listado em plataformas de aluguel por temporada e a que sustenta que não são uma alternativa digna de moradia.
Os estúdios, ou apartamentos compactos, não são novos no mercado imobiliário. Como relata Raul Juste Lores no livro "São Paulo nas Alturas", a tipologia cresceu no Brasil após a Lei do Inquilinato, de 1942, que congelou os preços dos aluguéis e fez com que muitos proprietários tirassem os seus imóveis do mercado, gerando uma escassez de oferta.
Assim, as unidades pequenas e bem localizadas passaram a ser uma opção mais viável para a compra por quem queria continuar morando no centro, mas não conseguia arcar com o financiamento de um apartamento maior.
A tendência se fortaleceu, e, em 1951 e 1952, o Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 quitinetes na capital paulista. Em 1954, o edifício Montreal, de Oscar Niemeyer, tornou-se o primeiro arranha-céu de quitinetes de São Paulo, com apartamentos a partir de 29 m².
O modelo se espalha mundo afora. Em Paris, as chambres de bonne, de cerca de 10 m², eram alojamentos de empregados domésticos e hoje oferecem uma opção para estudantes e jovens trabalhadores. Via de regra, é uma alternativa transitória, permitindo acesso à cidade caríssima em um momento específico das suas vidas.
Na mesma linha, Nova York decidiu flexibilizar o seu zoneamento nos anos 2010, eliminando exigências mínimas de metragem em determinados distritos de alta densidade e permitiu unidades na faixa de 24 m² como alternativa à crise habitacional.
Hoje, estúdios ganharam enorme protagonismo nos lançamentos imobiliários, sobretudo nas grandes cidades brasileiras, como já argumentamos em coluna. Em São Paulo, a categoria de imóveis de um dormitório, da qual fazem parte, representou cerca de um terço dos lançamentos do ano. Enquanto em 2016 foram lançadas 2.900 unidades desse tipo, em 2025 foram quase 44 mil.
As mudanças demográficas reforçam o aumento da procura por esse tipo de moradia. No Brasil, domicílios com um único morador passaram de 12% para quase 20% do total entre 2012 e 2025, um aumento de 8,2 milhões de domicílios no país. Em São Paulo, entre 2010 e 2022, a população cresceu apenas 0,15% ao ano, enquanto o número de domicílios cresceu 2,81% ao ano, um valor desproporcionalmente maior.
Na capital paulista, parte do crescimento da quantidade de estúdios também é uma resposta à regulação. O Plano Diretor de 2014 criou a cota parte, que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. O instrumento induz unidades menores para tentar aumentar o volume de pessoas utilizando a infraestrutura de transporte.
O mesmo Plano Diretor também permitiu maior potencial construtivo mediante a destinação de parte das unidades para HIS (habitação de interesse social), normalmente de menor tamanho. No entanto, várias unidades de HIS foram ilegalmente destinadas à locação por temporada, o que levou a investigações pelo Ministério Público de São Paulo e pela Câmara Municipal que encontraram fraudes e irregularidades com destinação e anúncios em plataformas de curta duração. Essas unidades devem continuar sendo devidamente fiscalizadas a fim de garantir a aplicação da política pública.
Em meio a esse escândalo, cresce a demonização dos estúdios pela opinião pública. A principal crítica é que não servem mais como moradia, mas como um ativo financeiro listado em plataformas de aluguel por temporada.
Empresas como a líder do setor, Airbnb, não divulgam o número de anúncios por cidade, mas a AirDNA, base proprietária tratada como referência, aponta cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo. Enquanto isso, nos últimos dez anos, foram lançados 188 mil apartamentos de um dormitório na cidade. Mesmo se todas as listagens em São Paulo fossem em prédios lançados nos últimos dez anos, elas não representariam nem um quinto desses lançamentos. A afirmação de que todos ou mesmo que a maioria dos estúdios viram Airbnb não encontra respaldo nos dados.
As 34 mil listagens competem, na realidade, com a rede hoteleira, que hoje disponibiliza aproximadamente 44 mil quartos em São Paulo. Porém, quando olhamos para a quantidade de domicílios, a ordem de grandeza é outra. Segundo o IBGE, São Paulo tem quase 5 milhões de residências, o que significa que as listagens de temporada de um dormitório representam menos de 1% desse total.
É fato que parcela relevante dos estúdios é adquirida por investidores: nota-se uma comercialização agressiva para esse público, e a AirDNA mostra que o número de listagens em São Paulo mais que dobrou desde 2023. No entanto, talvez o problema mais grave seja a comercialização desleal: a promessa de rentabilidades infladas para compradores pouco qualificados, prática que pode configurar estelionato e merece maior atenção.
Do ponto de vista econômico, se há uma sobreoferta de unidades para locação por temporada, a consequência é uma baixa rentabilidade, o que faz com que o investidor tenha incentivo para trocar o aluguel por temporada pelo aluguel de longo prazo tradicional. Em Nova York, onde o Airbnb foi severamente restrito, os estúdios seguem com baixas taxas de vacância e há alta procura para o aluguel tradicional.
Deixar o apartamento vazio, sem renda, como muitos sugerem ser prática de mercado, é uma péssima estratégia de investimento. O que pode ocorrer é o investidor demorar para se dar conta de que a rentabilidade não irá suprir as suas expectativas antes de trocar o formato de locação. Mesmo assim, se uma sobreoferta de estúdios se concretizar, a tendência é que isso empurre os preços para baixo, o que é positivo do ponto de vista da acessibilidade.
Outra crítica frequente é que, devido ao seu tamanho reduzido, estúdios não seriam uma opção digna de moradia. O prefeito de Cuiabá, Abilio Brunini (PL), chegou a declarar que não iria aceitar a aprovação de unidades com menos de 50 m², embora fossem permitidas por lei.
O que direciona a construção de unidades pequenas em centros urbanos é a troca feita pelos moradores entre o tamanho da unidade e a localização. Pelo preço de um estúdio ao lado da estação Faria Lima, é possível comprar uma chácara ensolarada com três quartos e 120 m². No entanto, a chácara fica em Marsilac, no extremo sul de São Paulo, distante de empregos e oportunidades. Em locais com baixa concorrência por localização, o custo da terra é baixo e o preço dos imóveis tende a ser menor.
Para avaliar a dignidade das unidades, é importante observar a opinião dos próprios moradores. Em uma dissertação de mestrado defendida na Escola Politécnica da USP em 2024, Monique Genari levanta o perfil demográfico de moradores de estúdios em São Paulo, corroborando a observação de que os ocupantes ora moram sozinhos, ora são casais sem filhos.
Cerca de metade dos respondentes decidiu se mudar para um estúdio buscando proximidade ou acesso a transporte público, e 69% estão satisfeitos ou muito satisfeitos com a sua decisão, contra apenas 11% insatisfeitos ou muito insatisfeitos. Ao mesmo tempo, 82% pretendem se mudar para outro tipo de moradia a médio prazo, reforçando que o estúdio pode atender uma necessidade em uma determinada fase da vida.
Tempo disponível também é fator relevante à dignidade e ao bem-estar. Segundo o Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo, o tempo médio de viagem para o trabalho, em uma direção, dos moradores de Marsilac é de 71 minutos. Enquanto isso, 66% dos moradores de estúdios da pesquisa de Genari gastam menos de 30 minutos e apenas 4% levam mais de uma hora. Não há resposta certa para a escolha entre o espaço da chácara e o ganho de algumas horas por semana, mas é preciso permitir a manifestação das escolhas pelos moradores.
Isso dito, é fundamental reconhecer que existe um problema estrutural de falta de acessibilidade habitacional nas grandes cidades brasileiras e defender políticas públicas que reduzam o custo da terra sobre as unidades. Estudos em economia urbana evidenciam que a restrição do potencial construtivo de terrenos em áreas centrais, que visa a preservar determinadas características urbanas, limita o espaço habitável em áreas concorridas, pressionando o aumento de preços.
É legítimo não gostar de prédios no seu bairro, mas é preciso saber que, caso não existissem, os moradores que os ocupariam teriam que morar um pouco mais longe ou pagar um pouco mais. Além disso, é preciso defender políticas habitacionais mais amplas, principalmente aluguel social, moradia primeiro para a população em situação de rua, urbanização de favelas e provimento de assistência técnica para HIS.
Estúdios não são a solução para a crise habitacional e não podem ser considerados uma alternativa de moradia popular, principalmente por não comportar famílias maiores. No entanto, são uma das opções possíveis que ampliam a oferta de moradia em áreas centrais, principalmente como resposta a cidades com trânsito em colapso e uma nova demanda de domicílios de morador único.
️ Lula: Na campanha petista, R$ 31 milhões do total gasto foram em um contrato com uma agência para serviços de comunicação e marketing. Outros R$ 5,2 milhões foram direcionados para publicidade impressa, adesivos e impulsionamento de conteúdos em redes da Meta.
Flávio: A maior despesa foi de R$ 13,1 milhões com serviços de planejamento estratégico e marketing político. A campanha também declarou R$ 3,7 milhões para a criação de um canal no YouTube para divulgação de propostas e notícias relacionadas à candidatura.
