Opinião
Hospedagem de curta duração e Simples Nacional
- A LC nº 214/2025 não excluiu a hospedagem de curta duração do Simples Nacional
- A tese aqui defendida protege a hospedagem efetivamente prestada como serviço
Poucas alterações da reforma tributária produziram tanto rumor com tão pouco texto quanto a supressão de uma parte no art. 17, XV, da Lei Complementar nº 123/2006, que fez com que alguns anunciassem o fim da possibilidade de enquadramento do Airbnb no Simples Nacional. O raciocínio é conhecido e sedutor: a norma veda o regime a quem se dedica à locação de imóveis próprios. A exceção que abria espaço à hospedagem teria caído.
Esta não é a melhor leitura. A supressão da ressalva, embora real, não produz o efeito que se lhe atribui, porque a hospedagem de curta duração nunca foi locação de imóvel próprio e, por isso, jamais dependeu daquela exceção para ingressar no regime. A leitura restritiva confunde institutos distintos e desconsidera a coerência interna da própria lei que invoca.
O equívoco central está em equiparar a hospedagem à locação. São institutos distintos por natureza. A locação, disciplinada nos arts. 565 e seguintes do Código Civil e, quanto à temporada, nos arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991, é obrigação de dar: o locador entrega o uso e o gozo do bem e, feito isso, exaure a sua prestação. A hospedagem é obrigação de fazer. Quem hospeda não cede simplesmente um espaço, mas presta um serviço continuado de acolhimento —limpeza, troca de enxoval, recepção, manutenção e fornecimentos acessórios como energia elétrica, água, TV e internet— sem os quais a atividade não se realiza.
A Lei nº 11.771/2008 descreve exatamente essa estrutura de serviço, e a lista anexa à LC nº 116/2003 inclui, no item 9.01, a ocupação por temporada com fornecimento de serviço entre as hipóteses de incidência do ISS. O STJ, no REsp 1.819.075/RS, qualificou a exploração habitual de unidades por plataformas digitais como contrato atípico de hospedagem, recusando-lhe a natureza de locação residencial ou por temporada.
A Receita Federal, na Solução de Consulta COSIT nº 27/2021, reconheceu que a locação por temporada acompanhada de serviços caracteriza atividade de hospedagem. Se a hospedagem é serviço, e não locação, a vedação do art. 17, XV, não a alcança, e a ressalva suprimida nunca foi, para ela, condição de ingresso no regime.
A própria LC nº 214/2025 confirma essa leitura. Ao determinar, no art. 253, que a locação de imóvel residencial por prazo não superior a noventa dias seja tributada, para fins de IBS e CBS, segundo as regras dos serviços de hotelaria, a mesma reforma que suprimiu a ressalva reconhece expressamente que a estadia curta é, em substância, hospedagem. Não há como sustentar, dentro de um mesmo sistema, que o mesmo fato seja serviço quando isso convém à tributação do consumo e locação quando convém à exclusão do regime. A coerência que se presume do legislador impõe a leitura que harmoniza os dois dispositivos.
Soma-se a isso a diretriz constitucional de tratamento favorecido à microempresa e à empresa de pequeno porte, inscrita nos arts. 146, III, "d", 170, IX, e 179 da Constituição. Exclusões de regime dessa ordem reclamam previsão expressa e inequívoca e não se presumem por inferência a partir da supressão de uma ressalva cujo objeto era outro — as cessões de espaço enquadradas no item 3.03 da lista da LC 116/2003, como salões de festas e espaços de coworking. Foram essas operações, e não a hospedagem, que a supressão atingiu.
A tese aqui defendida protege a hospedagem efetivamente prestada como serviço, não o aluguel por temporada desacompanhado de qualquer prestação. O operador que pretenda valer-se do regime deve apresentar-se, de fato e de direito, como meio de hospedagem: adotar CNAE compatível com alojamento, celebrar contrato de hospedagem, prestar e documentar efetivamente os serviços de limpeza, enxoval e recepção, emitir nota fiscal de serviço com recolhimento do ISS enquanto subsistir o imposto, observar o limite de noventa dias por hóspede e, quando o mesmo grupo explore também locação de longa duração, segregá-la em pessoa jurídica distinta.
A LC nº 214/2025, portanto, não excluiu a hospedagem de curta duração do Simples Nacional. O empresário que explore a curta temporada como genuíno meio de hospedagem, observadas essas cautelas, pode permanecer no regime, tributado pelo Anexo III, enquanto aquele que se limita a locar por temporada, sem serviços, a ele não fará jus. No fundo, confundir uma hipótese com a outra é confundir o imóvel com o serviço que nele se presta
