Em um mesmo empreendimento, portarias, áreas comuns e até opções de lazer separam hoje moradores de imóveis populares e dos de apartamentos de maior renda em parte dos novos condomínios da cidade de São Paulo.
Esse tipo de segregação ganhou repercussão em CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) na Câmara Municipal e, mais recentemente, pedidos de alvarás do tipo têm sofrido restrições na prefeitura, segundo organizações do setor imobiliário.
A situação envolve os chamados "subcondomínios". Neles, divisórias (muros, acessos por ruas distintas e outras restrições) separam a circulação de residentes de unidades construídas com incentivo para HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) dos demais moradores. Esse tipo de moradia é voltado exclusivamente para famílias com renda mensal de 1 a 10 salários mínimos.
Desse modo, parte do lazer (como piscinas, quadras e salão de festas) fica restrita apenas aos apartamentos padrão. São as chamadas "áreas comuns de uso exclusivo".
As principais organizações do mercado imobiliário paulistano relatam problemas há pelo menos um mês para adotar esse tipo de divisão. Alertam que, se a gestão municipal não rever o entendimento, poderá gerar um aumento em massa da taxa de condomínio para os moradores de baixa renda. Afinal, o acesso ampliado resultaria em novo modo de cálculo das despesas coletivas.
Conselheiro jurídico do Secovi-SP (sindicato das incorporadoras), o advogado Rodrigo Bicalho afirma que não há respaldo legal para o entendimento da prefeitura. Ele aponta que os subcondomínios são reconhecidos tanto por leis municipais quanto federais.
Entendimento semelhante é o da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), que destaca ser uma prática consolidada do mercado. A organização defende a necessidade de diálogo técnico e institucional com a prefeitura, para "promover segurança jurídica, previsibilidade regulatória e alinhamento na interpretação das normas aplicáveis".
Também em nota, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento negou que o entendimento seja novo, assim como reforçou que o descumprimento está sujeito a sanções. Justificou que segue as regras fixadas na legislação há anos.
A pasta ainda destacou que permite subcondomínios para alguns tipos de empreendimentos, como exclusivamente de apartamentos sem restrição de renda ou quando ao menos 80% das unidades são HIS, por exemplo. Mesmo assim, a divisão física do terreno é permitida apenas com um plano integrado reconhecido.
Já nos demais projetos, as áreas comuns devem permanecer acessíveis a todos os moradores. "A criação de divisões físicas internas que restrinjam esse acesso caracteriza desmembramento irregular e descaracterização do projeto aprovado, podendo levar à suspensão ou cassação das licenças emitidas", afirma a gestão Ricardo Nunes (MDB).
No relatório final da CPI da HIS, há o apontamento de que os subcondomínios são "formalmente compatíveis com a legislação vigente", mas que deveriam ser proibidos pela prefeitura. "Tal dinâmica produz verdadeira cisão interna nos empreendimentos, [...] convertendo instrumentos voltados à inclusão urbana em mecanismos indiretos de valorização imobiliária e segregação socioeconômica", apontou.
Já Bicalho, do Secovi-SP, defende que a PGM (Procuradoria-Geral do Município) precisa se manifestar sobre a situação, como em outros entendimentos que opuseram o mercado ao licenciamento. Também diz que a situação pode gerar uma onda de litígios: "Praticamente inviabiliza condomínios mistos".
A política de incentivo a HIS e HMP foi criada com o Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Flexibilizações posteriores deram impulso à produção nos últimos anos, segundo especialistas. Em 2025, o MP-SP (Ministério Público de São Paulo) denunciou possíveis desvios de milhares de apartamentos do tipo para pessoas de maior renda.
Hoje, esses apartamentos representam 75% dos lançados na cidade, conforme o setor. A prefeitura aponta que ao menos 321 mil unidades foram construídas com os benefícios dessa política, das quais 159 mil estão em empreendimentos denunciados ou com alerta de possível fraude.
Professora de direito urbanístico na FGV (Fundação Getulio Vargas), Bianca Tavolari explica que a inclusão da habitação popular permite que os empreendimentos "mistos" construam mais apartamentos de alto padrão. O motivo são os incentivos municipais, com permissão para maior altura e mais área construída, além de desconto na outorga onerosa (principal taxa cobrada). "É quase como se o HIS fosse o fardo que se carrega para fazer outras coisas", resume.
Além de 16 benefícios específicos, essa mistura de diferentes rendas pode facilitar a construção de apartamentos maiores e com mais vagas de estacionamento. Isso porque a chamada "cota parte" exige número mínimo de unidades por condomínio, a depender do tamanho do terreno. Desse modo, atinge-se a média somando um grande volume de microapartamentos populares às unidades maiores, voltadas à média e alta renda.
Lavvi, SDI e Diálogo: incorporadoras admitiram segregação em CPI
Na CPI da HIS, em março, a incorporadora Lavvi admitiu separar empreendimentos em subcondomínios. O CEO, Ralph Horn, defendeu que esse modelo foi aprovado conforme a lei. "A estrutura de lazer é separada, compatível com o custo de condomínio que ele pode aguentar", afirmou.
No Soleil, na Chácara Klabin, na zona sul, por exemplo, enquanto o setor de mais alto padrão tem quadra de tênis e piscinas, o de HMP (famílias com renda mensal de até 10 salários mínimos) oferece uma academia compacta como opção esportiva.
Separação semelhante ocorre em outro projeto da empresa no Paraíso, na zona sul. A Folha procurou a Lavvi, que preferiu não comentar.
Medida do tipo também foi confirmada pelo presidente da incorporadora Diálogo Engenharia, Guilherme Sallum Nahas, em 12 de maio. Ele disse que parte dos condomínios tem diferenciação nas áreas de lazer (mesmo alguns de torre única).
"A Diálogo visa entregar área de lazer adequada em ambos os empreendimentos, onde o de HIS muitas vezes tem a sua piscina, academia, com tudo que atende a ele. E, também, proporcionando um custo condominial que [o morador] possa pagar", justificou. Em nota à reportagem, a empresa disse que "sempre exerceu suas atividades em estrita observância à legislação".
Sócio-diretor da SDI Desenvolvimento Imobiliário, Dario de Abreu Pereira Neto confirmou também na CPI, em março, empreendimentos em Pinheiros e nos Jardins, na zona oeste, com subcondomínios. "Temos toda uma equipe técnica que dá essa assessoria", completou.
A Folha procurou a comunicação da empresa, que diz ter repassado o pedido de nota aos interessados. A incorporadora não respondeu.
Classificação das habitações populares em São Paulo
- HIS-1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 4.863 (ou R$ 810,50 per capita);
- HIS-2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 9.726 (ou R$ 1.621 per capita);
- HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 16.210 (ou R$ 2.431,50 per capita).
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