O surgimento de novos prédios em áreas valorizadas da cidade de São Paulo ou com potencial interesse para expansão imobiliária deverá ganhar ritmo mais acelerado a partir de decisões a serem tomadas nesta terça-feira (2) pelos vereadores paulistanos.
Além de realizar uma minirrevisão da Lei de Zoneamento –que já tinha passado por revisão há seis meses na Casa–, a Câmara fará alterações para destravar planos urbanos para grande parte do centro expandido, entornos das avenidas Luís Carlos Berrini e Faria Lima, além de uma enorme área que contorna do trecho mais ao sul do rio Pinheiros.
Ainda haverá debate sobre a alteração do quadro de parques previstos pelo Plano Diretor para a criação do parque do Rio Bixiga (centro) e do parque do Clube Banespa (zona sul).
É significativa a importância do que está em jogo porque envolve as principais regras para a ocupação do solo paulistano. Acrescenta-se a isso o fato de que emendas de vereadores, se aprovadas, podem alterar quaisquer pontos das leis em discussão, a começar pelo Plano Diretor.
Esse planejamento indica como a cidade deve crescer. O Plano Diretor de São Paulo existe desde 2014, tem validade até 2029, e foi revisado em 2023. A principal alteração realizada no ano passado foi a permissão para que construtoras façam prédios maiores em terrenos próximos a estações de metrô, trens ou corredores de ônibus.
Subordinada ao Plano Diretor está a Lei de Zoneamento, que diz exatamente o que pode ou existir em cada quadra da cidade. Mas há territórios em que o plano determina regras específicas e elas se sobrepõem ao zoneamento. São as áreas de operações ou intervenções urbanas. Portanto, em um único dia, o último dia antes do início do recesso parlamentar, a Câmara passará por todos esses assuntos.
Existem duas grandes questões técnicas envolvendo tamanha mobilização da pauta urbanística da cidade, segundo o vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator dos projetos, e integrantes da gestão Ricardo Nunes (MDB) consultados pela Folha.
A primeira delas é aumentar os estímulos ao mercado imobiliário nas operações e planos de intervenções urbanos aprovados antes das revisões do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento. Alguns desses planejamentos regionais foram definidos há mais de duas décadas, mas despertaram interesse do mercado e perderam ainda mais competitividade quando comparados aos benefícios para empreendimentos nos eixos de transporte, conhecidos pela sigla ZEU (Zona Eixo de Estruturação Urbana).
Os novos textos permitem que se aplique às operações os mesmos parâmetros utilizados nas ZEUs, que além de permitir mais metros quadrados construídos em relação ao terreno, não impõem altura máxima aos edifícios. Isso poderá destravar empreendimentos em poucos trechos ainda não desenvolvidos na Operação Urbana Faria Lima e, principalmente, na Operação Urbana Água Espraiada, onde houve forte concentração de empreendimentos no entorno da Berrini, mas desprezo do mercado por diversas áreas no entorno da avenida Jornalista Roberto Marinho.
O segundo grande objetivo do pacotão urbanístico em votação é corrigir erros de redação que emperravam o desenvolvimento imobiliário em locais já previstos, seja pelos planos ou pelo zoneamento.
Um desses ajustes deverá liberar obras viárias e, principalmente, a cobrança da taxa de construção (outorga) na PIU (Projeto de Intervenção Urbana) Arco Jurubatuba, uma enorme mancha territorial que corta diagonalmente a zona sul desde as bordas do município de Taboão da Serra, avança por sobre o rio Pinheiros na altura da ponte João Dias, chegando até perto da represa Billings.
Sem a definição da outorga para cada trecho do PIU, o mercado simplesmente não consegue aprovar projetos na região, explicou um especialista do setor de urbanismo da gestão municipal.
Durante audiência pública sobre o PIU Jurubatuba, nesta segunda (1º), diversos moradores de comunidades que estão na rota de obras do projeto manifestaram preocupação com a possibilidade de remoções de ao menos 3 mil famílias para a construção de um parque linear próximo à estação metroviária Vila das Belezas.
Já na minirrevisão da Lei de Zoneamento, os territórios nas várzeas dos grandes rios da cidade –muitos deles próximos às intervenções urbanas em debate– devem ganhar outro dispositivo que favorece a construção de prédios.
O novo texto permitirá a construção de edifícios com garagens em solo com perigo de afundamento se o responsável pelo empreendimento apresentar soluções técnicas para o rebaixamento do lençol freático.
Patrícia Sepe, geóloga do setor de urbanismo da prefeitura, participou de uma das audiências públicas sobre o tema e afirmou que soluções de engenharia não eliminam riscos por completo.
A oposição à Nunes na Câmara critica a discussão do pacote urbanístico no último dia antes do recesso que antecede a campanha eleitoral.
"Esse pacote urbanístico, que passará pela segunda e definitiva votação em um dia, a um mês antes do início oficial da campanha eleitoral [para prefeito e vereadores], faz concessões ao mercado imobiliário", disse a vereadora Dafne Sena, da Bancada Feminista do PSOL.
A maior parte das intervenções urbanas sob análise do Legislativo partiu da gestão Nunes. Segundo o secretário Municipal da Casa Civil, Fabrício Cobra Arbex, são adequações em relação ao Plano Diretor e à Lei de Zoneamento importantes para a requalificação de áreas em processo de degradação, em especial a região central.
Uma das pautas da prefeitura é a alteração do PIU Setor Central para a construção de uma esplanada ligando quatro viadutos do bairro Liberdade que passam por sobre a avenida Radial Leste. O local contará com prédios para atividades voltadas ao público, mas como a área não tem zoneamento, porque ainda não existe, a alteração no projeto se fez necessária para a construção, explicou um técnico da prefeitura.
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