Matthew Haag e Dana Rubinstein, The New York Times
11 de fevereiro de 2021 | 11h00
NOVA YORK - Quando o Hudson Yards foi inaugurado, em 2019, como o maior empreendimento imobiliário privado da história americana, sua aspiração era transformar o Far West Side de Manhattan com a elegância de seus condomínios de luxo, torres de escritórios para poderosas empresas, como o Facebook, e um shopping center com cobiçadas marcas internacionais e restaurantes de celebridades da gastronomia, como José Andrés.
Tudo isso em torno de uma escultura em tom de cobre que seria para Nova York o que a Torre Eiffel é para Paris. Mas a pandemia arrasou o mercado imobiliário da cidade de Nova York e seu principal empreendimento, de US$ 25 bilhões- o que levantou significativos questionamentos a respeito do futuro do Hudson Yards.
Centenas de apartamentos ainda não foram vendidos e seu shopping center tem poucos clientes. A principal inquilina, a rede Neiman Marcus, declarou falência e fechou permanentemente, e pelo menos outras quatro lojas, assim como vários restaurantes, também encerraram suas atividades.
A peça central do empreendimento, uma estrutura escalável de mais de 45 metros de altura, conhecida como The Vessel, foi fechada para visitantes depois do terceiro suicídio na atração em menos de um ano. Os prédios de escritórios, cujos trabalhadores sustentavam muitas lojas e restaurantes, estão quase totalmente vazios desde a primavera.
Ainda mais arriscada, a prometida segunda fase do Hudson Yards - outros oito edifícios, incluindo uma escola, mais apartamentos de luxo e espaço para escritórios - parece estar pausada indefinidamente, enquanto sua construtora, a Related Cos., busca financiamento federal para a plataforma de aproximadamente 40 mil metros quadrados sobre a qual ela seria construída.
A Related afirmava que o projeto completo seria construído até 2024, mas agora não estima mais a data de entrega. Os problemas desse projeto são, de muitas maneiras, como um microcosmo dos desafios mais amplos que a cidade enfrenta ao tentar se recuperar.
A construtora afirmou que contava com ricos compradores para seus apartamentos e clientes abastados lotando seu shopping center para tornar o Hudson Yards viável financeiramente. Mas isso foi antes de o coronavírus chegar a Nova York.
Com a pandemia forçando trabalhadores de escritórios a ficar em casa - e mantendo afastados clientes estrangeiros e turistas - não está claro quando será reativada a demanda em relação à vasta oferta de apartamentos luxuosos e sofisticados escritórios que recortam o horizonte da cidade, ou mesmo se isso acontecerá.
“Os desafios que o Hudson Yards encara não são só dele”, afirmou Danny Ismail, analista e diretor para imóveis comerciais da firma de pesquisas imobiliárias Green Street Advisors. “Todos os imóveis comerciais da cidade de Nova York sofreram com o impacto da covid-19. Porém, eu argumentaria que, no pós-pandemia, o Hudson Yards e a área que o cerca serão alguns dos melhores mercados para escritórios na cidade de Nova York.”
A criação do Hudson Yards foi resultado de quase 30 anos de planejamento para a última região grande e não desenvolvida de Manhattan, um campo industrial entre a Pennsylvania Station e o Rio Hudson.
Trata-se do maior investimento público-privado de Nova York, o maior empreendimento imobiliário na cidade desde a construção do Rockefeller Center, nos anos 1930, auxiliado por aproximadamente US$ 6 bilhões em isenções fiscais e outras ajudas do governo, incluindo a expansão do metrô para o West Side. Mesmo assim, o Hudson Yards ainda é relativamente isolado do restante de Manhattan, longe do caminho pulsante das avenidas mais movimentadas percorridas por turistas, compradores e trabalhadores.
A Related reconheceu que está enfrentando os mesmos problemas financeiros que o restante da cidade, mas afirmou que inquilinos ainda estão movimentando os edifícios comerciais do projeto e que o Hudson Yards vai, por fim, se recuperar.
Quatro prédios de escritórios no Hudson Yards - incluindo o edifício de número 50, que está em construção - estão com 93% das unidades alugadas, afirmou um porta-voz da Related, apesar de não estar claro quantos desses negócios ocorreram no ano passado. O Facebook assinou no fim de 2019 o aluguel de um espaço de aproximadamente 140 mil metros quadrados.
“Nosso forte movimento de aluguel de escritórios, mesmo durante a pandemia, ocorre porque estamos bem posicionados para liderar a recuperação de Nova York após a covid e porque os bairros adjacentes e todo o West Side vão se recuperar mais rapidamente”, afirmou o porta-voz, Jon Weinstein.
Ainda assim, os problemas que confrontam o Hudson Yards fizeram a Related repensar seus planos. Dirigida pelo bilionário que a fundou, Stephen M. Ross, a empresa se programou para construir o Hudson Yards em duas fases. A primeira fase, inaugurada em 2019, consiste em quatro torres de escritórios, dois prédios residenciais, um hotel e um shopping center.
A segunda parte do empreendimento deveria incluir 3 mil unidades residenciais em oito edifícios, construídos mais próximos ao Rio Hudson, e também uma escola pública com capacidade para 750 alunos e centenas de unidades para aluguel de baixo custo. Pelo menos 265 apartamentos deverão ser “permanentemente acessíveis economicamente”, segundo o acordo estabelecido em 2009 pela prefeitura e a Related.
A Related também enfrenta pressão de seus investidores para entregar um balanço contábil mais completo das finanças do projeto. Um grupo de 35 investidores da China - uma pequena parcela dos cerca de 2,4 mil que investiram US$ 1,2 bilhão no Hudson Yards - processou a empresa no ano passado, acusando-a de se recusar a abrir os livros ou informar quando pretende restituir seus investimentos.
Uma arbitragem no caso rechaçou recentemente as alegações dos investidores e decidiu que a Related não é obrigada a revelar informações financeiras detalhadas.
Os advogados da empresa afirmaram que o Hudson Yards estava enfrentando “significativos ventos contrários como resultado da covid-19” e que, por causa da crise econômica e das restrições dos lockdowns, poderá não ser capaz de recuperar seu investimento em pelo menos um dos edifícios, o de número 35, uma torre de uso misto, com um hotel, de acordo com registros do processo obtidos pelo jornal The New York Times.
Um outro grupo de investidores chineses - cujas contribuições de US$ 500 mil por pessoa eram parte de um programa de vistos americanos que podem lhes garantir um caminho para a cidadania - afirmou que também está considerando apresentar um processo contra a Related, de acordo com uma pessoa a par da situação que não está autorizada a falar publicamente do assunto.
A construtora deixou claro antes da pandemia que pretendia lucrar principalmente com os apartamentos residenciais e o shopping center do Hudson Yards, já que Ross afirmou que estava alugando espaços para escritório a preço de custo, sem lucrar com isso.
A pandemia escancarou o difícil caminho que a Related encara. Em 2020, 30 unidades residenciais foram vendidas no Hudson Yards, contra 157 no ano anterior, de acordo com uma análise encomendada pelo Times à consultoria Miller Samuel.
Até agora, neste ano, vários apartamentos estão em negociação no Hudson Yards, de acordo com a Related, um possível sinal de estabilização do mercado.
Ainda assim, Manhattan tem um número recorde de apartamentos à venda neste momento, especialmente unidades de luxo, como as do Hudson Yards, e poderia levar anos até que a quantidade de imóveis à venda recue, de acordo com Nancy Wu, economista da StreetEasy.
“O Hudson Yards foi construído para um tipo de comprador que não existe mais e, talvez, em parte, para um tipo de inquilino que também não existe mais - alguém que desejava viver em Manhattan, mas não na cidade em si”, afirmou Richard Florida, professor da Faculdade Rotman de Administração e da Faculdade de Gestão Pública da Universidade de Toronto, referindo-se à homogeneidade do empreendimento e sua localização um tanto isolada.
A perspectiva para o varejo também está sombria. O vasto espaço ocupado pela falida loja da Neiman Marcus não será mais ocupado por outro varejista. Em vez disso, a Related transformará o espaço em mais escritórios.
Nesse meio tempo, a empresa interveio no pedido de falência da Neiman Marcus, afirmando que a rede de lojas de departamentos lhe deve US$ 16 milhões por romper seu contrato de aluguel e outros US$ 129 mil pelos custos da remoção dos anúncios de sua loja no shopping center, incluindo um cartaz gigante que ficava pendurado em um pátio envidraçado a 15 metros de altura.
Enquanto o shopping center ficou fechado por ordens de lockdown entre meados de março e o início de setembro, os clientes continuam, em grande parte, ausentes.
A Related tem disputas com outros inquilinos varejistas que enfrentam problemas, até mesmo ameaçando-os com multas de US$ 1,5 mil por dia que eles permaneçam fechados após o shopping center ter sido reaberto.
Várias lojas fecharam definitivamente, incluindo a Forty Five Ten, uma luxuosa loja de roupas de Dallas, inaugurada junto com a Neiman Marcus. O shopping center foi inaugurado com 79 lojas e atualmente tem 89, afirmou a Related. Segundo a construtora, o shopping adicionou pelo menos 11 lojas desde setembro, incluindo Herman Miller, Levi’s e Sunglass Hut.
Apesar da incerteza, o Hudson Yards já ajudou a transformar o bairro em um distrito de negócios crucial e parte de uma região de Manhattan, ao longo do West Side, que está se tornando um grande reduto de empresas de tecnologia.
O empreendimento atraiu empresas das mais importantes, incluindo HBO, CNN, L’Oréal USA, BlackRock e Tapestry, matriz da Coach, da Kate Spade New York e da Stuart Weitzman. “Acho que vai ficar tudo bem com Nova York, e vai ficar tudo bem com o Hudson Yards”, afirmou Florida. “O Hudson Yards será como planejado? Essa é a questão em aberto.”
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