O funcionamento de hotéis em dois empreendimentos construídos com incentivo para a habitação popular expôs uma brecha legal ainda não discutida no âmbito das denúncias de desvio de finalidade desse tipo de moradia na cidade de São Paulo. Trata-se da mudança de uso legalizada, por meio de alvará de reforma ou de projeto modificativo.
Em resumo: construtoras levantam empreendimentos com benefícios públicos prometendo que os imóveis serão para as classes mais baixas para ajudar a reduzir o déficit habitacional. Com o prédio pronto, entram com um pedido de mudança de finalidade, pagam taxas e legalizam o negócio no ramo de hospedagens.
À reportagem, a prefeitura apontou que a rede de hotéis Cozzy, alvo de protestos na semana passada, ainda não obteve o aval para a mudança. A gestão Ricardo Nunes (MDB) reconheceu, porém, a possibilidade da alteração, destacando a cobrança da outorga onerosa que deverá ser calculada com base no que se deixou de pagar por causa dos incentivos municipais (o que chega a valores milionários), além de outras taxas. Em caso de infração, é prevista também a cobrança de multa.
Especialistas ouvidos pela reportagem destacam, porém, que o desconto ou a isenção de outorga é apenas um dos cerca de 16 benefícios municipais disponíveis para esse tipo de empreendimento. Somente em outorga, a prefeitura teria aberto mão de R$ 1 bilhão em uma década, de acordo com estimativa do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento) e da Fundação Tide Setubal, calculada até 2024.
Os demais incentivos incluem até mesmo o aval a prédios mais altos ou com maior área construída do que o permitido para as demais em partes da cidade. "A depender da unidade, nem poderia ter sido construída se não fosse HIS [Habitação de Interesse Social]", destaca a pesquisadora Bianca Tavolari, que coordenou o estudo do Cebrap.
A arquiteta e urbanista Daniela Fajer relata ter sido procurada por empresas do setor para calcular o custo da alteração de uso de apartamentos populares para unidades sem restrição de renda. Isso aconteceu depois que o Ministério Público começou uma caçada às construtoras que não davam a destinação social às moradias construídas para esse fim, em janeiro de 2025. Ela atribui o movimento às crescentes denúncias de "desvirtuamentos", com ao menos 934 empreendimentos sob suspeita.
Em nota, a gestão municipal diz ter intensificado a fiscalização, assim como pontuou decretos e mudanças na legislação para evitar "desvirtuamentos". Também destacou os 24 empreendimentos com multas aplicadas por desvios em habitação popular, que totalizam R$ 7,7 milhões. Ao todo, 159.026 unidades estão ou passaram por processo de análise após denúncias.
De acordo com a legislação municipal, unidades HMP (Habitação de Mercado Popular) podem funcionar exclusivamente como moradia fixa de famílias com renda mensal total de até dez salários mínimos (R$ 16.210 ou R$ 2.431,50 per capita). No Cozzy, segundo a própria rede, as unidades são ofertadas apenas como diárias ou para mensalistas, com serviços típicos de hotelaria e sem a presença de moradores fixos.
Por email, a rede Cozzy Hotéis afirmou à reportagem operar de forma regular e que teria feito uma mudança de uso na prefeitura, a fim de funcionar 100% como hotel. Posteriormente, disse que também disponibiliza "aluguel mensal para HMP" —porém a legislação paulistana considera a curta temporada como hospedagem. As declarações foram feitas pelo empresário Jesse Botaro Junior, responsável pelo empreendimento.
Professora de Direito Urbanístico da FGV, Tavolari aponta que essas alterações ocorrem no âmbito administrativo. Portanto, restam praticamente desconhecidas da população em geral e até de grande parte dos especialistas até esta semana.
Podem impactar também outros "desenhos de cidade" incentivados pela Lei de Zoneamento. É o caso dos microapartamentos não residenciais construídos com incentivos para uso misto, em que parte das unidades é ofertada como residência permanente, até mesmo em anúncios.
No âmbito administrativo, a Subsecretaria da Receita Municipal passou até mesmo a permitir que "estúdios" não residenciais tenham o IPTU reduzido para o de uma unidade residencial se o morador comprovar permanência por ao menos 90 dias e anuência do síndico. A reportagem encontrou o caso do morador de um empreendimento nas proximidades do Parque do Ibirapuera, no distrito Vila Mariana, que buscou o desconto em 2024.
Como pesquisadora, Daniela Fajer chegou a levantar os dados de todos os alvarás de novas edificações emitidos entre 2017 e 2021, dos quais 32% tinham uso misto. Esses dados também foram utilizados para a estimativa de que somente esse incentivo poderia resultar em um desconto de até 20% da outorga onerosa.
Ela considera que há distorções na legislação, com "desvios" irregulares e outros dentro da lei. "Se formou um grande mercado a partir disso", destaca.
Nesse campo, um dos primeiros foi o decreto de 2016 que classificou os serviços de hospedagem, o que permitiu que resultasse em uso misto quando construído em prédios com apartamentos.
Já a alta de Habitação de Interesse Social começou especialmente desde 2018, quando foi revogado o convênio que envolvia a prefeitura no processo. Dessa forma, na prática, passaram a ser comercializados como qualquer outra unidade, com venda em estande e sem envolver filas habitacionais. Outras portarias e decretos incrementaram a flexibilização ao longo dos anos.
A mudança de uso pode abranger tanto o empreendimento como um todo quanto uma única unidade. A depender da mudança, são necessárias intervenções no condomínio, novo aval do Corpo de Bombeiros e outras autorizações.
Professor da Mackenzie, o urbanista Antonio Claudio Fonseca considera "muito difícil regular por lei a atividade humana" em uma metrópole, exigindo mudanças na lei com frequência. "Não é a fachada ativa que faz a cidade, é a cidade que faz a fachada ativa", avalia.
O desvirtuamento dos apartamentos HMP e HIS (Habitação de Interesse Social) foi denunciado à Justiça pelo Ministério Público no ano passado. Também é alvo de CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) na Câmara Municipal.
Essas unidades são a maioria dos lançamentos do setor, chegando a cerca de 75%, segundo dados compilados pelo Secovi-SP Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo). Com diversos incentivos municipais, são construídas pelo próprio mercado imobiliário, sem envolvimento direto da prefeitura na venda
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