CEO de imobiliária relata usar apartamentos populares como fonte de renda
Cortes de vídeos do empresário Gustavo Nery foram exibidos em CPI da Câmara Municipal de São Paulo. Crédito: Instagram (@midrah_ ) via Gabinete Nabil Bonduki
Um ano após a denúncia do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) sobre venda e aluguel de apartamentos populares em bairros nobres a clientes de maior renda, a Justiça tem recebido uma série de ações de distrato contra construtoras e incorporadoras. As decisões têm dado provimento integral ou parcial ao que é defendido pelos compradores dos imóveis, parte delas já em 2ª instância.
Os casos envolvem bairros de classe média e áreas nobres. Dentre eles, estão Vila Nova Conceição, Moema e Ipiranga, na zona sul, e Perdizes, Pompeia e Barra Funda, na oeste, e Liberdade, no centro.
As decisões favoráveis envolvem principalmente clientes que comprovaram desconhecer as restrições dos imóveis. Os casos envolvem unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) construídas e comercializadas pelo mercado imobiliário com incentivos municipais, mas sem envolvimento direto do poder público. O “desvirtuamento” desse tipo de moradia foi alvo de inquérito no MP-SP e é tema de CPI na Câmara Municipal.
Para você
Por lei, imóveis populares que receberam benefícios municipais devem ser obrigatoriamente residenciais, com a venda ou aluguel a famílias de rendas específicas. Também não podem receber serviços de hospedagem (como Airbnb), o que configura uso não residencial, conforme a lei paulistana.
Nas ações de distrato, os juízes têm apontado a obrigação das empresas e dos corretores de informar de modo claro aos clientes sobre o tipo de moradia e possíveis restrições. Isso inclui, por exemplo, o limite de valor de venda (indicado em decreto atualizado anualmente) e de aluguel (30% da faixa de renda permitida para aquele tipo de imóvel).
Além disso, um comprador fora do público-alvo pode ter dificuldade para obter financiamento e deverá deixar explícito na matrícula de que se trata de imóvel para locação. O registro em cartório obrigatoriamente deve ter a averbação como HIS ou HMP.
Casos determinam até pagamento de danos moral e material
Um dos casos de maior repercussão determinou a restituição e indenização de R$ 800 mil por dois apartamentos na Barra Funda, como revelou o Estadão. Outra decisão recente determinou também pagamento de dano moral, porque a juíza entendeu que documento apresentado por empresa seria forjado. As contestações também já têm envolvido casos de revenda, como recente decisão envolvendo a Quinto Andar, que afirmou ser de responsabilidade dos proprietários a veracidade das informações.
Pedidos de distrato envolvendo HIS e HMP ganharam tração especialmente nos últimos dois anos, com as mudanças na legislação e notificações de casos suspeitos pelos cartórios ao poder público. Desde então, há ao menos três decisões de 2ª instância que condenaram incorporadoras a restituírem integralmente os compradores, as quais têm sido citadas na apreciação de processos mais novos.
Mesmo em casos em que o magistrado considerou que o consumidor tinha ciência das restrições do imóvel, têm-se determinado a devolução da maior parte do que foi pago. As decisões têm considerado que contratos com 50% de retenção em caso de distrato são abusivos, de modo que têm reduzido a “multa” para 25% ou 20%, o que está em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Após a ação do MP-SP, a gestão Ricardo Nunes (MDB) diz ter intensificado a fiscalização, com ao menos 704 empreendimentos notificados (o que representa 89.348 unidades) e 38 multas. Também instituiu limite no valor de venda dos imóveis populares.
Empresas multadas e notificadas por suspeita de “desvirtuamentos” afirmam seguir a legislação em vigor no período de licenciamento dos empreendimentos. Já as principais entidades do mercado, como o Secovi-SP, têm apontado que eventuais “desvios” são exceções e defendido a importância da política habitacional.
Em São Paulo, moradias populares são construídas pelo mercado imobiliário com diversos incentivos municipais, criados especialmente a partir do Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Posteriormente, os benefícios foram ampliados por meio de decretos, portarias e alterações na legislação.
Conforme decreto municipal, hoje são assim classificadas:
- HIS-1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 4.863 (ou até R$ 810,50 per capita);
- HIS-2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 9.726 (ou até R$ 1.621 per capita);
- HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 16.210 (ou até R$ 2.431,50 per capita).
Vila Mariana: devolução de valores pagos e taxas condominiais
Em 2ª instância, a Justiça determinou o distrato e a devolução integral de valores pagos (R$ 64 mil) por compradores de apartamento HMP do My One Vila Mariana, na zona sul. A decisão também inclui a restituição de taxas condominiais (total de R$ 2,4 mil).
Para a desembargadora e relatora da ação, Ana Catarina Strauch (26ª Câmara de Direito Privado), os clientes foram “levados a erro”. A decisão foi proferida no fim de outubro.
“O mercado imobiliário demanda segurança, previsibilidade e transparência, cabendo ao fornecedor zelar, de forma ativa, para minimizar riscos e não transferir ao consumidor os ônus de sua própria falta de regularização ou de riscos externos não informados”, completou a relatora.
Procurada pela reportagem, a incorporadora One Innovation afirmou que tem seguido a legislação. Também destacou que os clientes assinaram a declaração de investidor.
Os compradores reconheceram ter assinado documento de ciência sobre a classificação como imóvel popular. Alegaram, porém, que informações estavam expostas de modo truncado e insuficiente.
Em 1ª instância, a Justiça havia acolhido os argumentos da incorporadora, com o aval ao distrato mediante a retenção de 50% dos valores pagos, mas a 2ª instância reverteu.
Bairro Liberdade: devolução integral e pagamento de dano
A Justiça determinou a devolução dos R$ 201,7 mil pagos por dois compradores de um apartamento no New Town SP, na Liberdade. A incorporadora também deverá pagar dano material (R$ 5,8 mil), relativo a benfeitorias feitas no imóvel.
A decisão entrou em cumprimento de sentença em agosto, com o posterior arquivamento da ação. A reportagem procurou a incorporadora responsável pelo empreendimento (a Result), mas não obteve retorno. Na ação, não apresentou contestação no prazo legal.
Segundo os autos, os clientes teriam descoberto que o imóvel era HIS-1 apenas quando foram registrá-lo no cartório. A classificação impediria, contudo, a destinação à locação nos parâmetros pretendidos pelos compradores.
“Embora haja breve menção do enquadramento do empreendimento como HIS-1, não há menção ao tipo específico aplicável ao imóvel do autor, nem grifo ou marcação especial à este ponto, nem qualquer detalhamento técnico que permita aos autores o entendimento claro e inequívoco”, apontou, na decisão, a juíza Fernanda Perez Jacomini, da 5ª Vara Cível do Foro Regional Tatuapé.
Para a Justiça, a situação foi uma “afronta ao direito de informação”. A magistrada negou, porém, o pagamento de dano moral, por considerar que a situação causou “mero aborrecimento”.
Ipiranga: contrato não mencionava enquadramento como HIS
A Metrocasa foi condenada a devolver integralmente os R$ 83,1 mil pagos em contrato de compra e venda de unidade no Metrocasa Ipiranga, na zona sul. A Justiça destacou que “não há qualquer menção” do enquadramento como HIS-2 no contrato firmado. A 2ª instância manteve o entendimento em outubro.
“Houve falha no dever de informação, devendo se reconhecer que a rescisão deu-se por culpa das rés”, aponta o juiz Matheus Togeiro Lemos, da 1ª Vara Cível do Foro Regional X - Ipiranga.
Procurada pela reportagem, a Metrocasa não respondeu. Nos autos, afirmou que “as cláusulas contratuais foram livremente pactuadas entre as partes, tendo a autora oportunidade de revisá-las”. Também defendeu a retenção de 50% dos valores pagos.
Outro processo envolvendo o mesmo empreendimento, porém, teve entendimento distinto em decisão de 1ª instância.
Nesse caso, os clientes alegaram ter descoberto o enquadramento como HIS às vésperas da entrega das chaves. Já a Metrocasa apontou ter informado sobre a restrição na celebração da proposta.
“Consta da escritura e venda e compra (...) que os compradores foram cientificados e declararam que se enquadravam nos requisitos legais para a aquisição de habitação de interesse social”, disse a juíza Marina Dubois Fava, da 2ª Vara Cível do Foro Regional X - Ipiranga, em junho.
Parada Inglesa: decisão impôs multa
Outro caso que chegou à 2ª instância envolveu unidade no Edifício Smile Parada Inglesa, na zona norte. Em dezembro, os desembargadores determinaram a restituição dos valores pagos (incluindo corretagem) e multa de 50%.
A cliente alegou não ter sido informada sobre a classificação do apartamento como HIS-2. E relatou que, por não ter renda compatível para habitação popular, não conseguia financiamento.
A reportagem não conseguiu contato com a Laimo Construtora e Incorporadora. Na ação, a empresa afirmou que o enquadramento constava no contrato e disse que nada foi omitido.
O argumento da cliente foi acolhido pela relatora, a desembargadora Fátima Cristina Ruppert Mazzo, da 4ª Câmara de Direito Privado. Ela considerou que o contrato menciona o enquadramento “apenas de maneira genérica” e “sem expor o regime jurídico aplicável e sem esclarecer as restrições legais ao financiamento”.
Nesse caso, a desembargadora reforçou que o STJ autoriza a inversão de penalidade em favor do consumidor “quando o inadimplemento é exclusivo do fornecedor”. Dessa forma, em vez de reter 50% do valor pago pela cliente, a incorporadora deverá pagar multa de 50%. A decisão não indicou o montante a ser arcado.
Perdizes: devolução integral e ‘culpa concorrente’
Outra ação envolve o WelConx Perdizes, empreendimento da Conx. Em 1ª instância, a Justiça determinou, em dezembro, a devolução integral dos R$ 67,3 mil pagos por uma cliente que celebrou o contrato de compra e venda em outubro de 2021.
Houve o entendimento da Justiça de “culpa concorrente”. Dessa forma, foi negada a restituição da taxa de corretagem (de R$ 30,8 mil) e de IPTU. Cabe recurso.
Segundo os autos, a cliente descobriu ter adquirido um apartamento HMP ao buscar financiamento na Caixa, negado por ter renda de R$ 16 mil (superior ao permitido para esse tipo de habitação). Alegou ainda ter sido “induzida ao erro”, porque informações essenciais sobre as restrições desse tipo de imóvel teriam sido omitidas.
Procurada, a Conx não respondeu à reportagem. Na ação, defendeu que a consumidora assinou declaração de investidor em 2022, na qual indicava ciência das restrições. Também negou omissão de informações e defendeu a retenção de 50% dos valores pagos.
Para a Justiça, “ambas as partes contribuíram, em diferentes medidas, para o insucesso do negócio”. A decisão reconheceu que a cliente assinou documento em que está expresso o enquadramento como HMP e que deveria ter verificado a possibilidade de financiamento. Considerou, contudo, que “a mera coleta de assinatura em documento técnico” não cumpre o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.
O juiz João Guilherme Ponzoni Marcondes (da 25ª Vara Cível do Foro Central Cível) afirmou que a incorporadora “não demonstrou ter prestado informações claras, adequadas e suficientes sobre as consequências práticas e concretas”.
“Tinha o dever de esclarecer, de forma inequívoca, que a renda da autora seria obstáculo intransponível à obtenção do financiamento”, completou.
Vila Nova Conceição: decisão determinou devolução de 75%
O processo envolve um apartamento no Nex One Vila Nova, na Vila Nova Conceição, um dos bairros mais valorizados de São Paulo. Nesse caso, a Justiça acatou o argumento da incorporadora de que o comprador estava ciente da restrição, mas considerou abusiva a retenção de 50% do valor pago. A decisão é de agosto.
Relator da ação na 2ª instância, o desembargador Ferreira da Cruz apontou que não há “prova concreta de prejuízo capaz de autorizar retenção dessa envergadura”. “A multa/retenção de 50% sempre foi e continuará sendo abusiva, como inúmeras vezes reconhecido pelo Excelso Superior Tribunal de Justiça”, argumentou.
A decisão reconheceu, por outro lado, que o comprador havia assinado termo de declaração de renda em que atestava se enquadrar na faixa. “Não cabe acolher a tese de rescisão por culpa exclusiva da ré, a elidir a devolução integral dos valores”, destacou o relator.
Dessa forma, em 2ª instância, a incorporadora foi condenada a devolver 75% dos valores pagos (R$ 47,5 mil), sem contar a corretagem. À reportagem, a One Innovation disse que ficou “comprovado que os compradores tinham ciência da categoria de uso das unidades”. Também afirmou que a venda seguiu a legislação vigente.
Na ação, o cliente havia alegado que os corretores não forneceram informações claras e precisas sobre as restrições do apartamento. O imóvel é uma HIS-2.
Moema: decisão determinou devolução de 80%
Outra das ações envolve um apartamento popular no empreendimento Nex One Nhambiquaras, em Moema, bairro nobre da zona sul. Em 1ª instância, a decisão deu parcial procedência ao pedido dos compradores, em que determinou a devolução de 80% dos R$ 82,1 mil pagos.
O juiz Fabio Coimbra Junqueira (da 6ª Vara Cível do Foro Central Cível) considerou que não caberia a restituição integral diante da “falta de diligência dos compradores em verificar as condições contratuais e os termos acordados”. A ação está em 2ª instância.
Segundo os clientes, o corretor não teria fornecido informações claras e precisas sobre as restrições do imóvel.
À reportagem, a incorporadora do Nex One (One Innovation) disse que “foi comprovado que os compradores tinham ciência da categoria de uso das unidades” e que seguiu a lei vigente. Na ação, também apontou que os anúncios do empreendimento indicavam ser composto por unidades HIS-2.
Por que apartamentos HIS estão sob suspeita em SP?
Em janeiro de 2025, o Ministério Público ajuizou ação contra a Prefeitura, para mudanças na fiscalização do uso de HIS e HMP na cidade. A Justiça chegou a falar de “negligência” do Município.
A gestão Nunes afirma ter intensificado a fiscalização. “A Prefeitura editou o Decreto 64.244/25, que reforçou os mecanismos de controle e fiscalização da produção de moradia popular para assegurar que as unidades habitacionais subsidiadas pelo Município cheguem efetivamente às famílias”, apontou em nota recente.
A legislação paulistana limita o valor de venda dessas unidades. Os tetos atuais são:
- HIS-1: R$ 276.102,20;
- HIS-2: R$ 383.636,74;
- HMP: R$ 537.672,71.
Dados do mercado imobiliário apontam que HIS e HMP são 75% das unidades autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal usado pelo Município). Já um estudo calculou que a Prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos.
Há cerca de 16 tipos de incentivos municipais construtivos, fiscais e tributários dispostos para HIS, conforme o levantamento, do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal.
Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Não há lista prévia de pessoas priorizadas, exceto em casos específicos, definidos após o decreto do ano passado.
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