- Habitações modulares ou construídas em fábrica podem ajudar a aumentar a eficiência e reduzir custos de construção residencial.
- Mas muitas empresas de construção modular faliram nos últimos anos.
- Um especialista da indústria da construção disse que muito mais do que a política governamental precisava mudar.
As habitações construídas em fábricas são cada vez mais aclamadas como uma solução para a escassez de habitação e para a crise de acessibilidade.
Mas o mundo da habitação modular, que inclui edifícios de apartamentos com várias unidades e casas de aspecto convencional, está repleto de empresas que faliram. Uma delas foi a Katerra, uma empresa apoiada pelo SoftBank que procurava ser um balcão único para edifícios fabricados em fábricas. Depois que os investidores investiram bilhões de dólares na tão badalada empresa, ela pediu falência em 2021.
Mark Erlich, ex-oficial do Conselho Regional de Carpinteiros da Nova Inglaterra e autor de “ The Way We Build: Restoring Dignity to Construction Work ”, atribui muitos dos fracassos à inexperiência com a indústria da construção. Investidores de fora do setor chegaram com planos ambiciosos para revolucioná-lo, mas com pouca experiência necessária para encontrar e preencher um nicho no mercado.
“O Katerra foi fundado por caras do Vale do Silício que iriam mostrar à estúpida indústria da construção que eles eram um bando de dinossauros”, disse Erlich. Essa “arrogância” construiu as bases para a sua morte.
Há uma série de outros exemplos de fracassos semelhantes nos EUA e em todo o mundo, incluindo a startup californiana Veev, que ficou sem dinheiro no final do ano passado , e o negócio modular da empresa britânica Urban Splash, denominado House, que faliu em 2022. O Business Insider relatou que a moderna startup de pequenas casas de Las Vegas, Boxabl, está perdendo dinheiro rapidamente .
Os decisores políticos e os defensores da habitação procuram todos os tipos de soluções potenciais para a crise imobiliária. Eles ressaltam que a produtividade na construção de casas não melhorou muito nas últimas décadas. A construção de casas em fábricas pode ser mais eficiente e menos dispendiosa do que a construção tradicional. Enquanto os trabalhadores preparam a fundação no local, a casa pode ser construída simultaneamente numa fábrica, sem que as condições meteorológicas e outras interrupções atrasem o processo.
“A produtividade das fábricas – a forma como construímos carros, aviões e navios também hoje em dia – aumentou muito nos últimos 60 anos ou mais. E assim, ser capaz de desbloquear esse jogo de produtividade no espaço residencial pode e deve trazer os custos de volta para baixo", disse Andrew Justus, analista de política habitacional do Niskanen Center, um think tank apartidário.
Mas camadas de regulamentações governamentais restritivas, incluindo leis de zoneamento e códigos de construção, muitas vezes impedem a construção de mais casas fabricadas em fábricas. Justus disse que a complexa rede de regulamentações locais e estaduais pode tornar impossível para as empresas de casas modulares construir as economias de escala necessárias para reduzir custos e obter lucro.
Erlich disse que estas políticas restritivas reflectem frequentemente a percepção persistente de que as casas construídas em fábricas são inferiores às habitações tradicionais. Há um estigma em torno de trailers ou casas móveis, que o governo federal define como habitações pré-fabricadas construídas antes de 1976. Ele argumentou que as versões modernas dessas habitações ainda eram amplamente consideradas desagradáveis.
O governo federal tem feito alguns esforços para reduzir a burocracia para moradias construídas em fábricas. A administração Biden propôs afrouxar os regulamentos do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano sobre moradias pré-fabricadas para aumentar a oferta, inclusive legalizando até três unidades por estrutura construída em fábrica. Mas as cidades e os estados precisariam de liberalizar as suas próprias regulamentações para abrir caminho a mais destas casas.
Obstáculos para a indústria de habitação modular
Erlich disse que o cenário político não era o obstáculo mais significativo para a indústria. Mais importante, argumentou ele, foi a falta de procura consistente de edifícios modulares, os elevados custos de transporte de um produto acabado para o local de construção e a natureza descentralizada da construção. Embora o cronograma para a construção modular seja consistentemente reduzido, o transporte e outros custos podem significar que não é mais barato do que construir no local.
Os investidores não estão convencidos de que exista uma procura suficiente e consistente de habitações modulares na maioria dos mercados. A construção modular é melhor para edifícios que possuem componentes repetidos, como um hotel com centenas de quartos idênticos, um dormitório ou um prédio de apartamentos multifamiliares com unidades idênticas.
“Se você tiver que ajustar os detalhes do projeto, nesse ponto, ele se tornará proibitivamente caro, e será muito melhor construí-lo no local”, disse Erlich.
Mesmo no mercado certo, não há muitos investidores dispostos na indústria da construção. Isto deve-se em parte ao facto de o sector ser tão descentralizado: os gestores de construção externalizam grande parte do trabalho e os subempreiteiros geralmente não têm capital.
“Você não tem uma General Motors, não tem um Tesla, não tem alguém que esteja disposto a gastar 10 anos antes de ganhar muito dinheiro”, disse Erlich.
Falhas e sucessos
Além das empresas falidas, alguns grandes projetos modulares complicados também chamaram a atenção para os problemas da indústria. Um prédio modular de apartamentos de 32 andares no Brooklyn levou quatro anos para ser construído, após disputas legais e outros atrasos.
Em Manhattan, um projeto que deveria se tornar o hotel modular mais alto do mundo estava programado para ser concluído no final de 2020. Mas a pandemia e a falta de financiamento paralisaram a construção, enquanto todos os 168 quartos de hotel totalmente pré-fabricados e mobiliados ficam em um cais. no Brooklyn. No final de dezembro de 2023, o credor do hotel, Avana Capital, entrou com uma ação de pré-execução hipotecária de US$ 33 milhões no tribunal de Manhattan.
Mas alguns encontraram uma maneira de ter sucesso no espaço. Erlich disse que eles tendem a ser administrados por pessoas com profunda experiência na indústria da construção. Um exemplo mais recente é a Factory OS, uma empresa na área da baía de São Francisco criada por promotores estabelecidos em parceria com o sindicato de carpinteiros da região que está a satisfazer a procura da área por habitações acessíveis construídas em fábricas, ao mesmo tempo que realiza algumas construções no local.
“Eles começaram com um maior grau de conhecimento e experiência no mercado imobiliário”, disse Erlich sobre o Factory OS. "Eles sabiam onde estava a demanda e como poderiam satisfazê-la."
O cofundador da Factory OS disse ao The New York Times que tinha planos de expandir seu alcance na Califórnia, mas apreciava a natureza localizada da indústria da construção e não pretendia abrir fábricas em todo o país. E essa abordagem pode ser a chave do seu sucesso.
Você trabalha no setor de habitação modular? Entre em contato com este repórter em erelman@businessinsider.com .
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