A mudança nos procedimentos de voo do Aeroporto Campo de Marte, na zona norte de São Paulo, ampliou de dois para 16 o número de municípios afetados por restrições à altura dos prédios por causa do aeródromo. A concessionária do aeroporto defende, porém, que o impacto é limitado e o governo federal afirma que houve consultas públicas antes da medida.
Até o ano passado, somente edifícios construídos em um raio de 2,5 km do aeroporto eram impactados. Desde o início de 2026, a limitação foi expandida para um raio de 20 km do Campo de Marte, afetando todas as zonas da capital, além de cidades da região metropolitana.
Barueri, Caieiras, Carapicuíba, Cotia, Diadema, Franco da Rocha, Guarulhos, Mairiporã, Mauá, Santana de Parnaíba, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Taboão da Serra passaram a ser atingidos — além de São Paulo e Osasco, que já estavam dentro do raio anterior.
Para você
A mudança ocorre para ampliar a capacidade de voos que o Campo de Marte pode receber.
Hoje, os pousos e decolagens no aeroporto ocorrem apenas por meio da visão do piloto (modelo conhecido como voo visual ou VFR na sigla em inglês). Esse método impede viagens em dias nublados ou chuvosos, que comprometem a visibilidade.
O contrato de concessão do Campo de Marte estabeleceu a mudança do procedimento, que passa a ser com base em dados do computador de bordo e outros equipamentos (sistema chamado de voo por instrumentos, ou IFR na sigla em inglês). Isso permite viagens mesmo com clima adverso, mas também expande a restrição à altura dos prédios.
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As novas regras foram oficializadas em maio, mas a mudança operacional nos voos ainda não foi implementada. Ela deve ocorrer até o fim do ano. Mas, desde ao menos fevereiro, a Força Aérea Brasileira (FAB) passou a usar o novo raio de 20 km para pedidos de construção de prédios.
Os projetos não ficam imediatamente proibidos, mas é necessária autorização do Comando da Aeronáutica (Comaer) para construir acima da restrição.
Entenda limite de altura
Qualquer obra que ultrapasse em 45 metros a altura do terminal tem de pedir autorização da FAB para a construção.
O Campo de Marte está a 723 metros acima do nível do mar. Ou seja, a limitação é para projetos que superem os 768 metros acima do mar.
A estatura é medida pelo topo do prédio, considerando o relevo da cidade. Um prédio de três andares em um bairro alto, por exemplo, pode ser mais impactado pela restrição do que um prédio de dez pavimentos em um distrito baixo.
Com a alteração no sistema de pousos e decolagens, a área da restrição a essa altura foi expandida: de um raio de 2,5 km para 3,5 km.
Além disso, foi criado um novo limite de estatura. Agora, todas as obras em um raio de 20 km que ultrapassem os 828 metros do nível do mar (ou seja, que superem em 105 m a altura do Campo de Marte) também precisam do aval do Comaer.
Construções abaixo do patamar ou fora do raio não precisam passar por análise tão criteriosa. É necessário pedir apenas uma dispensa (a declaração de inexigibilidade do Comaer). Nesse caso, o próprio sistema da FAB checa automaticamente se o projeto está de fato fora da restrição. Isso torna o processo mais rápido.
Caso o empreendimento ultrapasse a altura máxima, ele não estará automaticamente rejeitado. A Aeronáutica poderá avaliar que o edifício não está na rota de voos, ou, então, que são necessárias só sinalizações e iluminações no topo para garantir a visibilidade.
Construções que desrespeitam as regras, porém, podem ser obrigadas a realizar adequações — que vão desde a remoção de elementos específicos (caixa d’água, antena etc.) até a demolição parcial ou total.
“Para um projeto ser reprovado, deve haver uma violação direta do espaço destinado especificamente à trajetória de voo do avião nas chegadas e partidas do aeroporto. A análise é pontual e técnica, garantindo a viabilidade de novas construções fora das trajetórias críticas”, diz a FAB em nota.
Impacto maior do que Congonhas
O empecilho é que o Campo de Marte está numa região baixa de São Paulo, diferentemente do Aeroporto de Congonhas, na zona sul, que está a 803 metros do nível do mar.
Dessa forma, grande parte dos novos empreendimentos em São Paulo terá de passar pela análise mais burocrática. Isso mobilizou o setor de construção civil contra a mudança.
A estimativa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) é que o raio de 20 km ao redor do Campo de Marte engloba cerca de 90% dos empreendimentos previstos para a cidade no ano, o equivalente a R$ 85 bilhões em vendas.
“A expansão do Campo de Marte está criando um gargalo relevante para o setor. A agilidade do Comaer na análise dos processos ainda é incerta, podendo atrapalhar o licenciamento de milhares de moradias e bilhões de investimento”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc.
A FAB rebate. Segundo a Aeronáutica, entre julho de 2025 e 15 de dezembro de 2025, quando as novas regras ainda não estavam valendo, foram registrados 6.399 pedidos de autorização, dos quais só 12% não foram aprovados automaticamente e necessitaram de análise mais robusta. Já entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, quando as novas regras foram implementadas, foram registradas 8.187 solicitações, das quais só 13% não foram aprovadas automaticamente. “A taxa de exigência para a abertura de processos permaneceu praticamente estável. Isso evidencia a atuação técnica e criteriosa do DECEA na análise das demandas”, informa a FAB em nota.
O Secovi-SP, que também representa o setor imobiliário, cogita judicializar o caso. “Estamos prontos para entrar com questionamentos na Justiça, mas não é o que queremos. Ainda temos esperança de que essa decisão seja revertida”, diz o presidente da entidade, Ely Wertheim.
Um estudo conduzido pelas duas instituições aponta que a FAB deve levar pelo menos três meses para concluir se um novo arranha-céu pode atrapalhar os voos no Campo de Marte. Esse tempo de espera, segundo as entidades, gera um custo estimado de R$ 2,4 bilhões a R$ 2,7 bilhões por ano para o setor. O cálculo considera os juros de capital imobilizado por entraves burocráticos.
O Secovi avalia que faltou debate público sobre os impactos da medida na cidade. “Não tínhamos conhecimento. Uma cidade com 11,5 milhões de habitantes, que passou por discussão de todo o marco regulatório urbanístico nos últimos anos, e ninguém foi comunicado dessas intenções. Isso não pode acontecer”, diz o engenheiro Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Licenciamento da entidade.
O Ministério de Portos e Aeroportos frisa que o contrato de concessão passou por consulta e audiência públicas, “assegurando transparência e ampla participação da sociedade”.
O governo federal realizou o leilão do Campo de Marte em 2022, junto à concessão de Congonhas. O contrato passou por consultas públicas, mas não houve discussão específica sobre esses impactos urbanísticos na capital.
O ministério defende que a mudança para voos por instrumentos oferece maior segurança e reduz cancelamentos de viagens por baixa visibilidade.
A secretária adjunta municipal de Urbanismo e Licenciamento, Julia Maia Jereissati, aponta que também não houve consulta prévia à Prefeitura. Segundo ela, a gestão só descobriu a mudança após as novas regras já estarem em vigor, no começo do ano.
“O principal impacto, na nossa opinião, é o que vem na contramão do Plano Diretor, que, desde 2014, estimula a verticalização nos eixos (áreas próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus) para aumentar a quantidade de moradia próxima ao transporte público”, diz Julia.
A medida também pode afetar a arrecadação municipal, já que a Prefeitura cobra taxas para emitir alvarás de construção.
O ministério afirmou que está discutindo com a Prefeitura, a FAB, o Secovi e a Abrainc alternativas que “ofereçam maior segurança, previsibilidade e harmonia entre os interesses do setor imobiliário do município e a robustez das operações aéreas”. Mas destaca: “A implementação do IFR não implica, necessariamente, em restrições ou proibições automáticas a construções em raio específico do aeroporto”.
Já a FAB afirma que a limitação de altura é exigida para voos por instrumentos em todo o mundo.
A concessionária do Campo de Marte é a PAX Aeroportos, controlada pela XP Asset. O CEO da companhia, Rogério Prado, defende que o impacto da mudança na construção civil será reduzido. “A implantação do IFR (sistema de pousos e decolagens por instrumentos) não muda a realidade urbanística da cidade. As restrições que surgem são pontuais.”
A empresa investiu R$ 125 milhões para entregar em março as obras de ampliação de pistas e área de manobra do Campo de Marte para viabilizar a navegação por instrumentos.
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Prado destaca haver quase 40 mil obstáculos à aviação no Campo de Marte, que conseguem ser contornados pela rota das aeronaves.
Ainda segundo ele, o Comaer considera o chamado ‘efeito sombra’, ou seja, no local onde já existe um prédio alto, um novo empreendimento pode ser construído próximo a ele com estatura semelhante. A nova edificação ficaria ‘na sombra’ do edifício anterior, sem atrapalhar os voos.
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