domingo, 29 de novembro de 2020

Fundos imobiliários vão às compras, FSP

 Júlia Moura

SÃO PAULO

Com o home office avançando durante o distanciamento social contra a Covid-19, houve quem sentenciasse ao ostracismo os investimentos em escritórios. Não é bem isso que ocorre na prática, ao menos entre os FIIs, fundos de investimento imobiliário.

No ano passado, os negócios aceleraram, chegando a 46 aquisições no setor. Quando veio a pandemia, de fato, as compras estancaram, mas na sequência ganharam fôlego.

Os fundos já compraram 32 imóveis neste ano. Desse total, 23 foram adquiridos de março para cá, já na pandemia.

Altp de prédio comercial espelhado na Avenida Faria Lima em São Paulo
Vacância e home office não preocupam gestores de fundos de investimentos imobiliários - Gabriel Cabral - 01.mai.20/ Folhapress

É menos do que se esperava antes de a Covid-19 tomar conta do mundo. No ano passado foram 46 aquisições, e a previsão era de crescimento em 2020. Mas o resultado está longe do desastre preconizado.

Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, empresa especializada em pesquisa imobiliária corporativa e responsável pelo levantamento, diz que o crescimento é um dos efeitos da queda da taxa básica de juros, a Selic, hoje na mínima histórica de 2% ao ano.

Os juros em queda pressionaram a busca por outras opções de investimento. Nessa procura, os fundos caíram no gosto de um público acostumado a investir em imóveis.

O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), que reúne os fundos mais negociados do mercado, acumulou alta de 36% em 2019. Neste ano, porém, registra queda de 12,07% pelo efeito da pandemia. Em março, o preço das cotas tombou, enquanto investidores se desfaziam de renda variável com receio dos impactos da Covid-19.

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Com o preço de entrada menor, os investidores foram voltando. Ao fim de outubro, os FIIs contavam com 1,1 milhão de investidores pessoa física, um crescimento de 70,5% em relação aos 645 mil de 2019.

“Com as recorrentes novas emissões de fundos, é um mercado muito capitalizado e que encontra concorrência na compra de determinados ativos, já que boa parte dos fundos imobiliários busca o perfil de imóveis de alto padrão para renda”, diz Didziakas.

A média dos preços por metro quadrado das transações feitas pelos FIIs para imóveis corporativos de classe A em São Paulo, de grande demanda em regiões nobres, saltou de R$ 12.007 em 2017 para R$ 20.374 em 2020, maior valor nestes últimos quatro anos.

O banco BTG Pactual tem sido especialmente agressivo. É o maior comprador deste ano, levando participações na Torre B do Ez Towers e no Morumbi Corporate Diamond Tower, ambos na região do Morumbi, em São Paulo.

No primeiro negócio, os fundos geridos pelo BTG Pactual pagaram R$ 1 bilhão pela EZ Tower —R$ 500 milhões em dinheiro e assumindo outros R$ 500 milhões em uma dívida de longo prazo que já estava associada ao imóvel.

No segundo, o fundo BTG Pactual Corporate Office Fund levou o prédio inteiro, o Morumbi Corporate Diamond Tower, por R$ 810 milhões.

No Diamond Tower, estão os escritórios de empresas como Samsung e da Cargill. No Ez Towers B, por sua vez, Amil, Coca-Cola e Melitta. “Queremos estar em localizações nobres e compramos prédios com inquilinos bons”, diz Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG.

A taxa de vacância em edifícios corporativos classe A ficou em 16,08% na média para o terceiro trimestre de 2020, a maior desde o primeiro trimestre de 2019. No terceiro trimestre de 2016, porém, a crise levou esse número a 23,87%.

Os aluguéis estão num patamar elevado. A média ficou em R$ 90,53 por metro quadrado entre julho e setembro. É o maior valor desde 2016, quando chegou a R$ 92,51 na média do quarto trimestre e passou a cair em 2017.

“O escritório vai voltar, o desuso é temporário. Chefes dos grandes bancos americanos dizem que vão voltar ao escritório porque a produtividade caiu muito”, diz Marson Cunha, diretor-executivo e estrategista da Midtown Capital Partners, empresa de investimentos imobiliários que atua com FIIs nos EUA e na Espanha.

O Itaú compartilha da visão e prepara aquisições no setor, mirando boas oportunidades em São Paulo, onde o espaço para escritórios de alto padrão é restrito.

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