KARLA MENDES, ESPECIAL PARA O ESTADO, MADRI, BELO HORIZONTE - O Estado de S.Paulo
Concebido para realizar o sonho de milhões de brasileiros, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tornou-se um pesadelo para muitos investidores europeus. A violenta retração do mercado imobiliário em países como Espanha, Itália, Portugal e até Inglaterra, consequência da crise econômica que o continente atravessa, provocou um movimento de migração de construtoras, incorporadoras e fundos de investimento para o Brasil.
Lançado num momento de forte depressão econômica na Europa, o Minha Casa, Minha Vida, com cifras grandiosas para construir milhões de moradias populares num curto espaço de tempo, parecia bastante sedutor para essas companhias, que cruzaram o Atlântico em busca de alta rentabilidade, o que compensaria a ociosidade da demanda europeia.
Os empresários europeus atuaram basicamente em duas frentes: constituindo subsidiárias no País ou associando-se a empresas locais. Ao se instalarem em terras brasileiras, porém, a realidade para muitos deles foi bem distinta da que motivou a vinda para o Brasil. A principal reclamação é que a burocracia para a aprovação de projetos resultou em atrasos para a assinatura dos contratos, execução das obras e recuperação do capital investido, tornando muitos empreendimentos inviáveis, segundo os empresários.
'Nunca mais'. "Eu não quero participar do Minha Casa, Minha Vida nunca mais", sentenciou Sílvio Bezerra, presidente da Ecocil, a maior construtora e incorporadora do Rio Grande do Norte. A decisão de não investir mais no programa foi tomada em conjunto com o sócio inglês, o fundo de investimentos Salamanca Capital, que detém atualmente 65% da companhia. A gestão da companhia é compartilhada com os empresários brasileiros, que a fundaram há 64 anos.
A empresa tem um único projeto no Minha Casa, Minha Vida, para consumidores com renda de seis a 10 salários mínimos em Natal, que demorou um ano e meio para ter a análise de risco aprovada, de acordo com o executivo. "A Caixa pediu até identidade e CPF do dono da empresa na Inglaterra", relatou Bezerra.
Segundo ele, em função desse atraso, dos R$ 12 milhões investidos com capital próprio, a Caixa só reembolsou R$ 1,5 milhão até agora. Esse atraso, de acordo com Marcelo Freitas, diretor financeiro da empresa, jogou por terra a análise de risco feita na tomada de decisão dos investidores, quando a projeção de investimentos com recursos próprios seria de menos de 5%.
"É um banho de água fria muito grande. Os investidores estrangeiros têm um nível de sofisticação incrível e cálculos bem precisos que não comportam esse tipo de situação", afirmou o executivo.
Burocracia afugenta empresas do 'Minha Casa'
Para empresário espanhol, demora para aprovar projetos inviabiliza investimentos
23 de fevereiro de 2013 | 2h 06
KARLA MENDES, ESPECIAL PARA O ESTADO, MADRI, BELO HORIZONTE - O Estado de S.Paulo
As dificuldades de operar no programa Minha Casa, Minha Vida já fizeram várias empresas praticamente desistirem de participar das obras. O Grupo Braval, fundado no Brasil por três espanhóis, por exemplo, paralisou os investimentos no MCMV diante da demora da aprovação de projetos.
"Há empreendimentos que não são viáveis em função do tempo que demoram para ser aprovados. O banco leva 14 meses para abrir uma conta e aprovar o crédito para uma empresa solvente", reclama Alejandro Parisi, um dos sócios da empresa.
A burocracia, segundo ele, faz com que as obras sejam lentas e engessa a capacidade de desenvolvimento de projetos da empresa, já que a companhia se vê obrigada a investir capital próprio para tocar as obras. "Com isso, temos de vender a primeira torre para iniciar a construção da segunda, um grave erro do governo que está fazendo com que muitos investidores desistam do Brasil", alerta.
A empresa tem quatro projetos de construção de 500 apartamentos na Região Metropolitana de Natal, direcionados ao público de renda mensal de três a seis salários mínimos, que já consumiram investimentos de R$ 9 milhões. No auge do entusiasmo com o MCMV, no ano passado, a companhia chegou a publicar anúncios em jornais de grande circulação na Espanha para atrair outros investidores espanhóis para o Brasil, com rentabilidade mínima de 30%. Hoje, contudo, Parisi afirma que é difícil alcançar essa margem por causa da acelerada elevação dos custos de construção, que nos últimos dois anos subiram cerca de 50%.
A lentidão para ter o aval do governo para tocar os projetos também fez com que a filial da espanhola Via Célere tirasse o pé do acelerador nos projetos do MCMV. Outro fator que pesa contra o empreendimento, segundo Rodrigo Dratovsky, diretor-geral da empresa no Brasil, é a superoferta no mercado de Salvador, onde as 310 unidades, voltadas para a população com renda de três a dez salários mínimos, estão sendo construídas.
O executivo também relata que a venda de imóveis do MCMV é muito mais trabalhosa, pois a empresa tem de acompanhar de perto todos os passos da negociaçãopara até a aprovação do crédito do cliente pelo banco, que dura cerca de três meses.
Desilusão. A frustração com o programa Minha Casa, Minha Vida não é exclusividade dos estrangeiros. No Brasil, muitas das grandes incorporadoras que enveredaram para esse segmento em 2010 se depararam com as mesmas dificuldades - da burocracia até o relacionamento com o cliente de baixa renda. Estimativas de mercado, apresentadas por empresários do setor em uma das reuniões periódicas com a Caixa Econômica Federal, dão uma ideia de como diminuiu o interesse das grandes incorporadoras de fazer empreendimentos voltados para o programa habitacional. Em 2010, as 14 companhias de capital aberto indicaram em seus relatórios um total de R$ 10,5 bilhões em lançamentos que se enquadravam nas faixas 2 e 3 (renda mensal de R$ 1,6 mil a R$ 5 mil), do MCMV. No ano passado, esse valor foi de R$ 4 bilhões - queda de 62%.
A Rodobens, por exemplo, anunciou recentemente que vai usar as áreas destinadas ao programa para desenvolver shoppings centers ou loteamentos. A Gafisa interrompeu os lançamentos da bandeira Tenda, focada em baixa renda, para se reestruturar.
Entre as incorporadoras abertas, as empresas que seguem firme no programa são aquelas que já tinham experiência nesse segmento antes mesmo do MCMV. A mineira MRV, por exemplo, tem uma equipe de mais de 500 pessoas no País responsável por acompanhar os projetos que estão sob avaliação da Caixa, e a Direcional desenvolveu um processo de construção em série, que reduz o tempo da obra. "Quem não tem processo construtivo e não conhece a cultura da Caixa e do Banco do Brasil está perdido", diz Ricardo Valadares, presidente da Direcional.
Diferenças brasileiras são causa de insucesso
Para empresários brasileiros, mercado nacional tem uma série de peculiaridades que os estrangeiros desconhecem
23 de fevereiro de 2013 | 2h 06
O Estado de S.Paulo
A falta de familiaridade com as peculiaridades da burocracia brasileira e com o próprio mercado imobiliário do País são os principais ingredientes do insucesso de empresários europeus no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), apontam empreendedores brasileiros.
"Houve uma onda muito grande de empresas estrangeiras que não conhecem muito bem a diferença do Minha Casa, Minha Vida em relação à incorporação imobiliária tradicional e se arrependeram. A competência exigida para o programa é diferente, não tem margem de erro. A 'cultura burocrática' também é bem distinta, pois se gasta mais tempo com a burocracia que com a obra", diz Felipe Cavalcante, presidente da Associação para o Desenvolvimento Turístico e Imobiliário do Brasil (Adit Brasil).
Ele observa que a participação de sócios estrangeiros nos empreendimentos do MCMV também foi uma novidade para a Caixa. "Não havia normatização disso na Caixa. Só aí a empresa já perde cerca de um ano", diz. "Por essa razão, muitos investidores que vieram para o Brasil acreditando que bastaria ter dinheiro para comprar o terreno para a construção de apartamentos para o MCMV e teriam um alto retorno num curto espaço de tempo se deram mal."
Nesse cenário, como se trata de um negócio com margens muito apertadas e os custos da construção aumentam em um ritmo rápido enquanto os preços estabelecidos para os imóveis não se alteram, muitos empresários viram a rentabilidade dos negócios despencar, ou simplesmente inviáveis. "A diferença é monstruosa. Tem de ter habilidade para administrar baixas margens de lucro", ressalta.
Diferenças. Ter tecnologia e experiência no mercado espanhol não é suficiente para garantir sucesso no Brasil. "Em um país em recessão como a Espanha, muitas empresas ficaram loucas ao saber do programa do governo brasileiro para a construção de 2 milhões de moradias populares. Elas acharam que iam chegar aqui e deitar e rolar, mas a falta de habilidade para lidar com as peculiaridades do nosso mercado foi principal responsável pelo fracasso de muitas delas", diz José Carlos Martins, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). "Há casos absurdos. Teve uma empresa que nos procurou e disse que investiria R$ 100 milhões para construir uma fábrica no Brasil, mas não tinha terreno nem um parceiro local."
A CBIC estima que, em 2012, houve uma redução de cerca de 30% nos lançamentos de empreendimentos imobiliários em geral. No caso do MCMV, Martins considera que uma das principais causas é o descompasso entre a evolução da renda dos consumidores e o dos preços dos imóveis, o que afeta o mercado como um todo. Apesar da desaceleração, ele destaca a importância do programa, que passou a atender um mercado até então inexistente e se tornou o produto principal de muitas empresas.
As diferenças entre o padrão de moradias do MCMV e o europeu acabaram desestimulando a espanhola Convip de investir no País, relata Danilo Dória Solarino, diretor brasileiro da Advaes Group, empresa gestora de projetos da Bahia, voltada para empresários estrangeiros, que buscam o Brasil como oportunidade de novos negócios. "Eles participaram de um road show sobre o MCMV, mas quando viram os padrões de construção tiveram vontade de sair correndo", diz.
O executivo explica que, como a construção civil no Brasil ainda é ancorada, principalmente, na mão de obra braçal, diferente da Espanha, onde o processo de automatização no segmento é bastante avançado, a Convip aplicou os recursos que seriam destinados ao MCMV em empreendimentos de alto padrão.
Procurada, a Caixa informou que as operações nas faixas 2 e 3 do MCMV (que envolvem as empresas citadas na reportagem) são "operações de mercado" e, portanto, "estão protegidas pelo sigilo bancário". O banco não se manifestou sobre as críticas específicas das empresas em relação ao programa. A Caixa limitou-se a dizer que "realiza em média 5 mil contratações por dia e detém mais de 90% da habitação social do País e mais de 50% de operações de mercado".
A instituição informou ainda que mantém pontos de controle mensais do MCMV com entidades e grupos de construtoras, com discussões permanentes sobre produtos e processos. "Nessas reuniões, as empresas podem levar reclamações e sugestões para aprimoramento dos processos da Caixa." / K.M.
