Após recorde de lançamentos e vendas em 2025, o mercado de apartamentos de alto padrão e luxo na cidade de São Paulo está recuando em 2026. O estoque maior, os juros altos por tempo prolongado e as incertezas sobre os rumos do País têm feito até as famílias mais ricas postergarem a decisão de compra.
No primeiro semestre, as unidades vendidas caíram 39% em relação ao mesmo período do ano passado, enquanto os lançamentos recuaram 53%, de acordo com pesquisa da Brain Inteligência Imobiliária, divulgada com exclusividade para Estadão/Broadcast. No segundo trimestre, a queda foi mais acentuada, chegando a 53%. “O mercado chegou a um topo. A partir daí, não tem como crescer mais”, avaliou o presidente da consultoria, Fábio Tadeu Araújo.
Araújo observou que as incorporadoras dobraram os lançamentos nos últimos cinco anos, mas há um número limitado de famílias com poder aquisitivo suficiente para comprar imóveis de valor tão elevado. No alto padrão, o preço médio chegou a R$ 2,9 milhões (alta de 47% em um ano), e no segmento de luxo, R$ 10,8 milhões (alta de 24%).
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O presidente da Brain lembrou que esse público não é movido por necessidade, mas por desejo. Essas famílias já têm moradia própria. O que motiva uma aquisição é o apelo do empreendimento devido a características como localização, planta, comodidades do condomínio, grifes atreladas ao projeto etc.
Daí o gasto elevado com propaganda para seduzir a clientela. Outro fator que pesa é a percepção de escassez. Ou seja: a ideia de que cada imóvel é único no bairro e que não haverá outro da mesma qualidade tão cedo. No entanto, a oferta foi elevada, o que jogou contra esse estímulo para as compras.
“O setor chegou ao máximo da sua capacidade de absorção. As vendas estão menores não porque esse público não tem dinheiro para comprar, mas porque o desejo de compra começou a refluir. Agora, vamos entender qual será o ponto de estabilização”, disse Araújo.
O crescimento da oferta contribuiu para o desgaste da propaganda de “exclusividade”, apontou o analista do Citi, André Mazini. “Lançou-se muito. Aí começamos a ver uma super oferta de luxo. E aquele discurso de apartamentos únicos, exclusivos, não se sustenta nessas condições. Se tem muita oferta, deixa de ser exclusivo”.
É possível constatar a abundância de projetos do gênero numa caminhada pelos Jardins, onde há pelo menos nove estandes e canteiros abertos. Na Rua Guarará, 575, a Benx constrói o Autor Jardins, com plantas de 188 m² a 489 m², e preços partindo de R$ 5,8 milhões. A três quadras dali, na Alameda Lorena, 70, a Yuny lançou residencial com plantas de 300 m² a 713 m² e preços girando em torno de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões.
Bem do lado, no quarteirão vizinho, Rua Manuel da Nóbrega, 950, está a Even, com o Esther Ibirapuera, e apartamentos de 251 m² a 334 m² anunciados entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões. Esticando a caminhada, há projetos da Cyrela, Lindenberg e SDI, dentre outros.
“Nunca vimos tanto projeto assim nos Jardins e no Itaim”, disse Luciano Amaral, presidente da Benx, incorporadora que também desenvolve o mega condomínio Parque Global, com hospital, escritórios e um shopping em breve. “Continuamos vendendo bem, embora com uma velocidade um pouco menor. Hoje o comprador pesquisa mais. Vai em três ou quatro bons projetos porque tem muitas ofertas e acesso à informação. É muito raro entrar no estande e comprar”.
Além da oferta abundante, Amaral avaliou que os juros altos da economia brasileira, combinados com vários fatores de incertezas — eleições, tarifaço e guerras —, têm atrapalhado os negócios. “O mercado está pior, principalmente neste segundo semestre. É uma sequência de fatores muito voláteis que atrapalham”.
Mazini acrescentou que o juro alto da economia também dificulta as vendas, porque, em muitos casos, é mais interessante deixar o dinheiro aplicado do que comprar um imóvel na planta. “Dizem que o principal concorrente do incorporador é o juro alto, que desestimula o saque das aplicações”.
Mais cautela e menos lançamentos
Com a diminuição na velocidade das vendas, a resposta de boa parte das incorporadoras tem sido a redução nos lançamentos para evitar o excesso de estoques.
A Even decidiu frear os novos projetos devido à percepção de que o mercado ficou mais difícil por causa da manutenção dos juros elevados e da subida nos custos de insumos. “Observamos o mercado mais desafiador e optamos por reduzir o volume de lançamentos”, afirmou o presidente, Márcio Moraes, durante teleconferência mês passado.
A Even lançou dois empreendimentos no primeiro semestre e prorrogou um terceiro. “Temos visitas interessadas na aquisição, mas mais demora na tomada de decisão”, apontou Moraes. O processo de visita, negociação e assinatura de contrato está levando em torno de 90 dias, em média.
A Benx também adotou mais cautela para os novos projetos. Os lançamentos programados foram mantidos, mas algumas compras de terrenos foram deixadas para outro momento. “Desde o ano passado, estamos mais conservadores”, comentou Amaral. Na sua avaliação, não há um cenário de crise, mas uma acomodação que pode ser considerada natural após o pico do ano passado. “Acredito que este ano e o próximo ano serão assim, com menos lançamentos. E espero que a situação melhore a partir de 2028 com um juro mais próximo de 10%”, estimou.
Já o presidente da JHSF, Augusto Martins, disse que o cenário de juro alto não é uma surpresa. “Não estamos vivenciando um momento muito diferente do que o Brasil já atravessou em outros ciclos. Nunca tivemos períodos longos de juros baixos.” Na sua visão, o mercado de luxo permanece saudável para a companhia. A JHSF está construindo o Reserva Cidade Jardim, na Marginal Pinheiros, composto por quatro torres residenciais e 146 apartamentos na faixa dos R$ 30 milhões. Mais da metade já foi vendida, segundo Martins. “Está sendo um sucesso de vendas”, declarou.
A Construtora Adolpho Lindenberg também reportou um feito raro. Em um único fim de semana de agosto, a empresa vendeu 21 dos 39 apartamentos do seu residencial neoclássico lançado em Moema, perto do Parque do Ibirapuera, com preços a partir de R$ 14 milhões. “Apostávamos em um sucesso comercial, mas, na verdade, está acima do esperado”, comentou o presidente, Adolpho Lindenberg Filho.
Um ano e meio para vender um prédio inteiro
Segundo a pesquisa da Brain, o estoque de alto padrão e luxo corresponde a 18 meses de vendas, um patamar considerado razoável. “Isso significa que o incorporador leva um ano e meio para vender um prédio inteiro. Não está mal”, avaliou Araújo. “Não acredito que estejamos vendo uma crise, porque o estoque está relativamente baixo. E as empresas tomaram a decisão certa, que foi reduzir lançamentos”.
Considerando dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) com base no tamanho dos apartamentos, o estoque na cidade de São Paulo chegou a 19,6 meses de vendas para unidades entre 86 m² e 130 m², 20 meses para unidades entre 131 m² e 180 m² e 21 meses de vendas para as unidades acima de 180 m². O patamar está acima da média desses mesmos segmentos, que giram em torno de 12 a 13 meses de vendas.
Para Mazini, do Citi, isso indica que o mercado de luxo está em um nível de alerta, “indo do amarelo para o vermelho”. Como a velocidade de vendas tem caído, esse será um ponto de atenção a ser monitorado, ressaltou.
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