Ao longo de seis décadas, o processo de verticalização na cidade de São Paulo levou à construção de 1,2 milhão de apartamentos e se acentuou entre os anos 1960 e 1970, quando a zona oeste passou a disputar com a região central a homogeneidade do mercado imobiliário.
Até os anos 1960, os lançamentos de unidades não saíam do eixo República-Consolação-Bela Vista. De 1950 a 1959, foram construídos 38 mil apartamentos, 72% deles na região central.
A partir de 1970, o foco das construções mudou. O início do adensamento de bairros disputados pelas construtoras, como Jardim Paulista, Perdizes, Itaim Bibi, na zona oeste, e Vila Mariana, na zona sul, coincidiu com o primeiro boom imobiliário da cidade.
De uma década para outra, o número de novos apartamentos triplicou. A cidade lançou 64,1 mil nos anos 1960, contra 193,1 mil nos anos 1970. Na década de 2010, esse número saltou para 262,2 mil.
Os números são de levantamento do Portal Loft, plataforma da startup imobiliária para divulgar dados do setor inaugurada neste mês, com base nas informações do IPTU. Foram considerados imóveis construídos de 1950 a 2019.
"A verticalização em São Paulo seguiu a demanda nas regiões onde se concentravam a oferta de empregos e o desenvolvimento do transporte público", diz Rodger Campos, gerente de dados da Loft.
"A aglomeração dos empregos começou no centro, na praça da Sé, e se deslocou para as avenidas Paulista, Rebouças, Faria Lima e a região de Pinheiros. O mercado de trabalho demanda espaço para se alocar e as famílias também. A solução para isso é a verticalização", afirma Campos.
Diferentemente de outras cidades do mundo, o adensamento em São Paulo não seguiu um projeto urbanístico, e o paliteiro urbano acabou acompanhando a construção das linhas do metrô e das grandes avenidas.
"A verticalização começou em direção à avenida Paulista, quando chegou perto da Barra Funda, esbarrou nos galpões industriais e seguiu em direção a Perdizes, Cerqueira César e Consolação", explica o urbanista Kazuo Nakano, professor do Instituto das Cidades da Unifesp (Universidade Federal de São Paulo).
Isso porque, explica Nakano, o investidor de incorporação imobiliária busca áreas onde há mais vantagens ao comprador para atrair lucro com maior aproveitamento da terra urbana. Isso se intensificou nos anos 1970, com a implantação do metrô na cidade.
"O processo de verticalização foi induzido pelo sistema de metrô com mais construções nas extremidades das linhas em um primeiro momento, porque era onde ainda havia terrenos desocupados", diz.
A relação entre meio de transporte e habitação é prevista pelo PDE (Plano Diretor Estratégico) de São Paulo, sancionado como lei municipal em 2014. O ordenamento de construções também é regrado pela Lei de Zoneamento, embora a verticalização da cidade tenha começado bem antes das leis.
Em processo de revisão, o PDE criou incentivos para a construção de unidades pequenas próximo a eixos de mobilidade urbana, como estações de metrô e corredores de ônibus. O intuito foi condensar mais pessoas em locais de fácil acesso de transporte como uma forma de reduzir o trânsito na cidade e também diminuir o processo de espraiamento da metrópole.
O gerente de dados da Loft explica que a proximidade a esses microcentros urbanos inseridos em cada bairro é um dos principais parâmetros para definir os valores dos imóveis, por exemplo. "Os preços vão ser mais caros nos subcentros, porque oferta de emprego e de transporte são âncoras para definir precificação", diz.
Outros fatores, como políticas públicas habitacionais, também impulsionaram a inauguração de empreendimentos imobiliários. Nas periferias, principalmente na zona leste, as construções se tornaram mais frequentes a partir de 1990, quando se consolidou a entrega de conjuntos habitacionais populares da Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo).
Em 1995, por exemplo, Cidade Tiradentes teve um salto de verticalização. O maior complexo da Cohab fica no bairro, com cerca de 40 mil unidades. Dez anos antes havia sido a vez de Sapopemba e Artur Alvim, de acordo com o estudo.
A construção desses conjuntos habitacionais, porém, deixou terrenos públicos abandonados nos arredores, que não foram aproveitados. Eles não se transformaram em áreas construídas, o que favoreceu o surgimento de ocupações irregulares, segundo o urbanista Nakano.
Entre os anos 1980 e 1990, a construção de novas unidades habitacionais na cidade teve o primeiro resultado negativo desde 1950, quando foi registrada retração de 2% nos lançamentos, segundo o estudo da Loft.
O levantamento mostrou que, mais recentemente, a partir de 2010, o bairro mais disputado pelas construtoras foi a Vila Andrade, na zona sul, em decorrência do prolongamento da linha 5-lilás do metrô.
A primeira vez que o bairro apareceu no ranking dos dez com maior número de imóveis novos foi nos anos 1990, em oitavo lugar. Na década seguinte, foi para terceiro lugar, e na de 2010 ocupou o topo da lista, com 12,7 mil unidades entregues em dez anos.
Segundo o levantamento, a lista de bairros com maior número de unidades habitacionais entregues entre a década de 1950 e a de 2010 é encabeçada por Itaim Bibi, com 54,4 mil apartamentos residenciais, seguido por Vila Mariana (52,8 mil), Jardim Paulista (51,4 mil), Moema (39,7 mil) e Perdizes (38,8 mil).
E POR QUE FALTA TETO?
Apesar da intensa atividade da construção civil na cidade, o déficit habitacional ainda é um problema escancarado na metrópole.
Como mostrou a Folha, a cidade tem hoje um déficit de 369 mil domicílios, de acordo com dados do PMH (Plano Municipal de Habitação). Estudo da consultoria econômica Econnit estima que, até 2030, o problema vá se agravar, e seriam necessárias 73 mil novas residências por ano para suprir a demanda por moradia na capital paulista.
De 2015 a 2019, porém, foram entregues menos de 20 mil por ano, de acordo com o levantamento da Loft.
Para o gerente de dados da startup, o déficit habitacional crônico é consequência de crescimento demográfico acelerado, que produz cidades inchadas do ponto de vista da moradia. "A cidade nasce em algum lugar e, a partir do momento que houve maior entrada de pessoas, uma parcela foi acomodada em favelas e áreas invadidas", diz.
No mesmo período em que São Paulo entregou 1,2 milhão de apartamentos residenciais, entre 1950 e 2019, a população da cidade mais que triplicou: foi de 3,5 milhões de habitantes para 11,2 milhões, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
O equilíbrio entre verticalização e densidade habitacional, visto por urbanistas como a fórmula ideal para a construção de uma cidade mais justa, ainda está distante de ser alcançado. Nakano diz que, atualmente, o mercado imobiliário segue a tendência de investir em imóveis de alto padrão com condomínios aos moldes de clubes que ocupam mais terra urbana para habitar menos pessoas.
Além disso, segundo Nakano, para continuar o processo de expansão, o mercado imobiliário tem rumado para os polos metropolitanos, as cidades da Grande São Paulo, como Osasco, Guarulhos e Barueri.
Mesmo durante a atual crise econômica do país, o mercado da construção civil segue aquecido na cidade por causa do mercado financeiro, cada vez mais imbricado com o imobiliário em razão dos fundos de investimento. "É a financeirização da produção imobiliária e da moradia", diz Nakano.
