O país pode estar na antessala de uma crise de crédito no mercado imobiliário, diz André Freitas, CEO da Hedge Investments, gestora de investimentos imobiliários.
"É isso que parece que o governo não percebe. E não é esse governo, é qualquer governo, porque essa armadilha de juros em que a gente se meteu foi gestada no último governo, não foi neste", diz ele.
Em entrevista ao programa C-Level, Freitas diz que, diante dos juros altos, os custos relacionados a imóveis crescem na mesma magnitude, enquanto o preço ou o aluguel do bem não acompanham o movimento, gerando prejuízo. "Esse prejuízo, se for continuado, gera inadimplência, gera uma crise de crédito."
Segundo o executivo, a dívida cresce a 15%, 16%, 17% ao ano, algo que ninguém consegue repassar. "Ninguém vai pagar 15% a mais em uma casa de um ano para o outro", diz.
"Começa a aumentar o nível de inadimplência, o que os bancos fazem? Puxam o freio, diminuem a oferta de crédito e começam a fazer provisões, que os forçam a ter menos recursos para financiar. Diminui o dinheiro na economia, menos gente para comprar. Então você está criando o caos perfeito no mercado."
Para Freitas, que foi sócio-fundador da Hedging-Griffo, uma das mais influentes corretoras brasileiras, criada no fim da década de 1980 e vendida para o Credit Suisse no início dos anos 2010, o governo herdou uma "bomba", uma "armadilha": a meta de inflação de 3% ao ano.
"É inatingível. Temos 27 anos de metas de inflação. Sabe quantas vezes ela ficou abaixo de 4%? Três vezes", afirma. "E aí fica todo mundo de mão amarrada, olhando um para a cara do outro, falando: ‘O que a gente vai fazer? Ah, não, a minha meta é 3%, bota o juro em 15%.’ E aí para o país", diz.
Desde que o regime de metas foi implementado, a inflação ficou abaixo de 4% em 2006 (3,14%), em 2018 (3,75%), e em 2017, em 2,95%, o valor mais baixo do período.
O gestor afirma que o Conselho Monetário Nacional deveria ter coragem de admitir que não há condições de atingir a meta estipulada e revê-la.
"Eles podem voltar para 4,5%, que eu acho que seria o adequado, e falar: ‘Olha, a mudança de cenário foi tão grande que nós não vamos conseguir entregar uma meta de 3%. Para entregar, vamos ter que ter o juro a 15%'", afirma. "É muita coisa, e isso não é só para a gente no imobiliário, isso está afetando a agricultura, que está com 8% de inadimplência. Ninguém consegue concorrer com isso."
Segundo Freitas, o movimento dos juros tem uma correlação proporcional quase perfeita com o mercado imobiliário e o mercado de fundos imobiliários, só que inversa. Logo, quando o juro sobe, o mercado faz um movimento parecido, mas para baixo.
INVESTIMENTOS
Questionado por que, então, em momentos de juros altos, o investidor deveria aceitar a volatilidade de um fundo imobiliário ou mesmo as incertezas relacionadas à compra de um imóvel para investimento em vez de ficar com a renda fixa, Freitas reconhece que, cada vez mais, o investidor opta pela última.
Segundo ele, o Ifix, o índice que reúne fundos imobiliários, calculado pela Bolsa, subia 1,14% até 31 de julho, ante alta de 8,14% do CDI, o Certificado de Depósito Interbancário.
Os chamados "fundos de papel", que investem em títulos imobiliários, rendiam 4,71% em igual período—perto de metade do CDI, mas bem acima dos chamados "fundos de tijolo", como os que investem em lajes corporativas, que perdiam 3,91%.
Já os fundos que aplicam em shoppings—especialidade da Hedge Investments, cuja carteira mais longeva, a HGBS11, completa duas décadas— estavam no zero a zero.
"Todo mundo tenta no Brasil transformar o seu produto em renda fixa, porque os nossos períodos de juros altos são muito contínuos", diz.
Ainda assim, ele lembra que há dez anos, havia menos de 90 mil investidores de fundos imobiliários, universo que hoje passa dos 3 milhões.
Para ele, a chance de diversificação e a possibilidade de, em um momento de aperto, se desfazer apenas de parte das cotas do fundo, somadas à negociação em Bolsa e à ausência de custos como os impostos de transferência de imóveis, são as principais vantagens do produto.
Entre os cuidados, cita a preocupação com os ativos e a necessidade de compreensão do tipo de produto que se está comprando. "Por exemplo, com a RJ [recuperação judicial] da Casas Bahia, em dias já tinham análises de que fundo com imóvel alugado para Casas Bahia podia sofrer se ela parasse de pagar aluguel", diz, ao ressaltar que o efeito foi ínfimo sobre os fundos de shoppings sob sua gestão.
Na Bolsa hoje, diz ele, há fundos imobiliários negociados com 20%, 30%, até 40% de desconto em relação ao valor patrimonial. "Isso significa que um imóvel que vale cem está negociando em Bolsa por 60. Isso [conhecendo o imóvel] é uma oportunidade", diz.
Os fundos imobiliários negociam R$ 500 milhões por dia na Bolsa, pouco, diz ele, para quase 600 fundos listados, e mais de R$ 250 bilhões em patrimônio.
Ao olhar para o mercado de crédito imobiliário, Freitas lembra que fontes de crédito tradicionais, como a poupança e o Fundo de Garantia, respondiam por cerca de 70%, 80% do crédito imobiliário, e hoje dividem essa fatia com o mercado de capitais, cujas taxas mais altas encarecem o financiamento.
Como exemplo, diz que um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) paga juros de 16%, 17% ao ano. "Um juro desse em quatro anos equivale a 82%. Então você toma 100, em quatro anos você deve 181. Muito difícil."
Perguntado se há alguma chance de o mercado conseguir trabalhar com juros mais altos no longo prazo, Freitas diz que a flexibilização do teto de 12% ao ano para os juros do crédito imobiliário no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) precisa ser discutida.
Enquanto isso, diz, os imóveis comerciais mostram-se um pouco mais resilientes—além das faixas do programa Minha Casa, Minha Vida, que contam com crédito subsidiado.
"A classe média é desassistida pela falta de capacidade de pagamento", diz.
Sobre os efeitos da reforma tributária, Freitas diz que o setor se reúne periodicamente com órgãos do governo para entender as mudanças antes que o ano acabe. "Se você tem um fundo de shopping, que ele não diminua a receita em virtude do imposto, porque é isso que estava contratado com você antes de vir a reforma."
Ao abordar outra mudança, o possível fim da escala 6x1, Freitas a enxerga como uma ingerência com potencial de desorganizar o mercado de trabalho.
"Devia ter uma garantia mínima e deixar que isso fosse pactuado entre as partes", diz. "Nós vínhamos de uma reforma trabalhista muito positiva e isso prejudica vários dos benefícios que nós tivemos ali. E acho que vai encarecer para todo mundo."
Sobre o futuro da indústria, Freitas diz que cada vez mais o mercado de capitais vai ser responsável pelo investimento no Brasil. "O governo gasta o Orçamento inteiro com despesa obrigatória, pensões, salários, então não sobra espaço para investimentos. Esse espaço vem sendo ocupado pelo mercado de capitais para o mercado imobiliário, agropecuário, infraestrutura, que são pilares básicos que geram emprego e renda no Brasil."
RAIO-X | Hedge Investments
Fundação: 2015
Foco: fundos imobiliários
Número de fundos: 55
Patrimônio sob gestão: R$ 12 bilhões
Profissionais: 68
