O STJ (Superior Tribunal de Justiça) suspendeu, em todo o país, os processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir a locação de imóveis por curta temporada em plataformas como Airbnb mesmo quando a convenção não traz uma proibição expressa.
A decisão foi tomada pela Segunda Seção do tribunal ao transformar a discussão em um tema de recursos repetitivos. O objetivo é estabelecer uma única interpretação para casos semelhantes que tramitam na Justiça.
A suspensão vale para processos individuais ou coletivos que discutam especificamente se a previsão de uso exclusivamente residencial das unidades é suficiente para barrar o aluguel por períodos curtos ou se é necessária uma proibição expressa na convenção do condomínio.
O tema foi registrado como 1.443 e será analisado a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, relatados pelo ministro Raul Araújo. A afetação foi aprovada por unanimidade em 26 de maio.
A decisão não cria, neste momento, uma nova regra sobre a possibilidade de fazer locações de curta temporada. Ela interrompe o andamento dos processos que discutem a questão delimitada pelo STJ até que o tribunal estabeleça uma tese sob o rito dos repetitivos.
Isso significa que ações que estejam na Justiça e tratem da mesma controvérsia deverão ficar suspensas. O STJ determinou a comunicação da decisão aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais.
Folha Mercado
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O julgamento do tema deverá definir se uma cláusula que estabelece a destinação exclusivamente residencial do condomínio já é suficiente para impedir a locação por curta temporada em plataformas digitais ou se o condomínio precisa ter uma regra expressa proibindo essa modalidade.
O próprio STJ já adotou uma interpretação sobre o assunto em maio deste ano. Ao julgar outro recurso, a Segunda Seção entendeu que não era necessária uma proibição expressa, e que bastaria a convenção estabelecer o uso exclusivamente residencial das unidades.
Na ocasião, o tribunal também afirmou que a autorização para locações por curta ou curtíssima temporada deveria ser aprovada em assembleia por dois terços dos condôminos.
O STJ voltou a discutir o assunto porque, segundo o ministro Raul Araújo, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do STJ identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre a questão dentro do próprio tribunal.
O recurso escolhido para o julgamento repetitivo envolve um condomínio de Santa Catarina. Segundo o processo, o proprietário oferecia acomodações por meio do Airbnb e havia fracionado o imóvel para locações de curta duração. A convenção do condomínio estabelecia que as unidades tinham fins estritamente residenciais.
No recurso ao STJ, o proprietário sustenta, entre outros argumentos, que a convenção não proibia expressamente a locação por temporada e que o uso de uma plataforma digital não transforma a relação em hospedagem. O julgamento repetitivo deverá justamente enfrentar essa divergência.
O ministro Raul Araújo afirmou que a definição de uma tese sob o rito dos repetitivos deverá trazer maior segurança e coerência para processos semelhantes.
O julgamento também terá efeito sobre casos futuros que tratem da mesma questão jurídica, porque os recursos repetitivos são utilizados pelo STJ para uniformizar a interpretação da legislação federal.
A discussão sobre o aluguel de curta temporada envolve o impacto desse tipo de hospedagem sobre o mercado imobiliário. A preocupação de moradores e especialistas é que a transformação de imóveis residenciais em unidades destinadas a turistas reduza a oferta de moradias para quem busca viver nessas regiões e contribua para a alta dos preços de aluguel.
O debate aparece, por exemplo, no Copan, no centro de São Paulo. No início do ano, mais de 200 dos 1.160 apartamentos do edifício eram destinados ao aluguel de curta temporada, segundo a administração do condomínio. Moradores relataram a redução da oferta para locação tradicional em meio à valorização das unidades. Uma quitinete simples em andar mais baixo custava ao menos R$ 2.000 mensais, com condomínio, em maio.
A União Europeia também passou a adotar medidas para monitorar e regulamentar os aluguéis de curta duração, em meio à discussão sobre seus efeitos sobre o mercado imobiliário.
No Brasil, municípios têm discutido a tributação da atividade. Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa aprovaram leis relacionadas à cobrança de ISS (Imposto Sobre Serviços) sobre os aluguéis por temporada, e há propostas em tramitação em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis.
