Uma dinâmica difundida no mercado imobiliário veio à tona recentemente e passou a ser questionada em meio às investigações sobre o "desvirtuamento" de milhares de apartamentos populares a pessoas de maior renda em São Paulo. Trata-se da permuta.
Tanto a nova ação movida pelo MP-SP (Ministério Público de São Paulo) quanto a CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) da Câmara Municipal questionam esse tipo de transação. Nessa dinâmica, em vez de pagar o dono do terreno com dinheiro, a incorporadora faz um acordo para recompensá-lo com apartamentos no futuro prédio a ser construído.
A permuta costuma ser adotada no mercado imobiliário pelo alto valor para a compra dos diversos lotes necessários para "montar" a área suficiente para a construção de um edifício. Já os proprietários de terrenos costumam aceitar esse tipo de negociação devido ao retorno estimado com a venda ou exploração dos futuros apartamentos —como por meio de aluguel ou serviços de hospedagem.
Diferentemente de unidades comuns, contudo, os casos questionados envolvem HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). Esse tipo de moradia é construído pelo setor privado com incentivos municipais, a fim de que seja destinado a famílias com renda mensal de 1 a 10 salários mínimos, sem poder ser ocupado por pessoas de maior renda.
Para a Promotoria de Habitação e Urbanismo, as permutas de HIS e HMP mostram como moradias que deveriam ser voltadas à redução do déficit habitacional viraram "ativos de mercado e instrumento de operação imobiliária". Isto é, uma moeda de troca em negociações. Portanto, essa dinâmica deveria ser punida e fiscalizada pela prefeitura.
A gestão Ricardo Nunes (MDB) discorda, contudo: considera que a permuta de moradia popular é permitida por lei, desde que os apartamentos sejam alugados e/ou vendidos para pessoas dentro da faixa de renda. O setor imobiliário tem o mesmo entendimento e ainda diz que os donos dos terrenos são como "parceiros" ou "investidores" do empreendimento, como as próprias incorporadoras.
A política de incentivo a HIS e HMP foi criada com o Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Flexibilizações posteriores deram impulso à produção nos últimos anos, segundo especialistas.
Hoje, esses apartamentos representam 75% dos lançados na cidade, conforme o setor. A prefeitura aponta que ao menos 321 mil unidades foram construídas com os benefícios dessa política.
Do total, 159 mil estão em empreendimentos denunciados ou com alerta de possível fraude —ou seja, na qual há suspeita que a unidade seja utilizada por pessoas de outras faixas de renda.
O mecanismo chamou a atenção durante a CPI da Câmara Municipal, quando empresas foram questionadas sobre diversas unidades no nome das mesmas pessoas e responderam que eram permutas. A expectativa é de que os casos ganhem destaque no relatório final da comissão, previsto para a próxima terça (19).
Para a professora de direito urbanístico da FGV (Fundação Getulio Vargas) Bianca Tavolari, não havia base legal para permutas de HIS ou HMP ao menos até 2024, ano em que a legislação municipal reconheceu a possibilidade de venda a investidores (desde que as unidades sejam alugadas à baixa renda). Ela considera, contudo, dúbia a comparação dos permutantes a investidores comuns.
Pesquisa do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento) coordenada por Tavolari estimou em ao menos R$ 1 bilhão a principal renúncia fiscal à HIS e HMP.
Na CPI, incorporadoras admitiram praticar permuta em bairros valorizados, como Vila Nova Conceição e Vila Olímpia, na zona sul, e no Itaim Bibi, na oeste. A Folha encontrou casos ainda em outros distritos como Freguesia do Ó, na zona norte, Mooca, Vila Matilde, Artur Alvim e Vila Curuçá, na leste, Moema, na sul, e Pinheiros, na oeste.
As empresas entendem que esse tipo de negócio é legal, visto que os terrenistas foram orientados a respeitar a faixa de renda em caso de locação.
Em nota, a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) defendeu a política de incentivo. "A destinação legal das unidades deve ser observada pelos proprietários, sejam permutantes, investidores ou adquirentes finais", afirmou.
Ao menos seis incorporadoras admitiram permutas de terrenos por apartamento popular na CPI. A lista inclui Conx, Cyrela, Luni, MF7, You,Inc e Vibra Residencial. No setor, fala-se que é uma prática amplamente difundida.
Hoje, não há balanço oficial de quantos empreendimentos com HIS e HMP utilizaram a permuta.
"Não tem nada a ver considerar uma destinação incorreta", disse à Folha Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). Ele considera como única alternativa para incorporadoras de médio e pequeno portes, diante do aporte milionário necessário para a compra de terrenos.
Ele é fundador da Conx, incorporadora cujo modelo de negócio utiliza apenas permuta para a compra de terrenos, incluindo 30 empreendimentos paulistanos com moradia popular na última década. Na CPI, em abril, contou que apenas o Welconx Faria Lima, na zona oeste, teve mais de 100 unidades populares destinadas a terrenistas.
Em nota, a empresa respondeu que a permuta é necessária e, se vedada, dificultaria a incorporação, aumentando o déficit habitacional. "Ressalte-se que a destinação da unidade habitacional, verdadeiro objetivo do programa legal, é preservada, uma vez que o permutante obriga-se a alienar ou locar a unidade para família enquadrada."
À reportagem a Cyrela e a MF7 afirmaram que a legislação não veda a prática desde que atenda ao público-alvo. Na CPI, You,Inc e Vibra defenderam a regularidade da permuta. A reportagem entrou em contato com elas por email, WhatsApp, telefone e perfil de redes sociais, mas ambas não responderam.
Donos de terreno vão à Justiça para devolver HIS
Parte dos donos de terrenos que acertaram a permuta entrou na Justiça para devolver os apartamentos e receber o dinheiro. A Folha identificou o caso do Bracon Quatá, na Vila Olímpia, em que a Bracon Incorporadora foi condenada, em primeira instância, a ressarcir sete terrenistas "pagos" com unidades de HIS-2 (renda familiar mensal de até 6 salários).
Nesse caso, os terrenistas alegaram que havia apenas menção genérica do termo "HIS" no contrato, sem detalhar as consequências disso para o proprietário do apartamento. Também argumentaram que a restrição à moradia popular resultou em imóveis com valores distintos do estimado no contrato de permuta.
A empresa respondeu à reportagem que não comenta ações em andamento.
Em fevereiro, a Justiça determinou que a incorporadora pague uma compensação financeira equivalente ao contrato original e receba de volta as unidades. Ainda cabe recurso da decisão.
Recentemente, um escritório de direito imobiliário chegou a fazer um alerta a terrenistas. A orientação apontava que uma parte das incorporadoras indicava como se o valor de mercado de HIS e HMP fosse o mesmo de um apartamento comum, sem alertar sobre as restrições. Empresas do setor negam.
