Capadocianas

quinta-feira, 3 de setembro de 2026

Brasil pode estar na antessala de uma crise de crédito no mercado imobiliário, diz gestor de fundos- FSP

São Paulo

O país pode estar na antessala de uma crise de crédito no mercado imobiliário, diz André Freitas, CEO da Hedge Investments, gestora de investimentos imobiliários.

"É isso que parece que o governo não percebe. E não é esse governo, é qualquer governo, porque essa armadilha de juros em que a gente se meteu foi gestada no último governo, não foi neste", diz ele.

Em entrevista ao programa C-Level, Freitas diz que, diante dos juros altos, os custos relacionados a imóveis crescem na mesma magnitude, enquanto o preço ou o aluguel do bem não acompanham o movimento, gerando prejuízo. "Esse prejuízo, se for continuado, gera inadimplência, gera uma crise de crédito."

Segundo o executivo, a dívida cresce a 15%, 16%, 17% ao ano, algo que ninguém consegue repassar. "Ninguém vai pagar 15% a mais em uma casa de um ano para o outro", diz.

"Começa a aumentar o nível de inadimplência, o que os bancos fazem? Puxam o freio, diminuem a oferta de crédito e começam a fazer provisões, que os forçam a ter menos recursos para financiar. Diminui o dinheiro na economia, menos gente para comprar. Então você está criando o caos perfeito no mercado."

Para Freitas, que foi sócio-fundador da Hedging-Griffo, uma das mais influentes corretoras brasileiras, criada no fim da década de 1980 e vendida para o Credit Suisse no início dos anos 2010, o governo herdou uma "bomba", uma "armadilha": a meta de inflação de 3% ao ano.

"É inatingível. Temos 27 anos de metas de inflação. Sabe quantas vezes ela ficou abaixo de 4%? Três vezes", afirma. "E aí fica todo mundo de mão amarrada, olhando um para a cara do outro, falando: ‘O que a gente vai fazer? Ah, não, a minha meta é 3%, bota o juro em 15%.’ E aí para o país", diz.

Desde que o regime de metas foi implementado, a inflação ficou abaixo de 4% em 2006 (3,14%), em 2018 (3,75%), e em 2017, em 2,95%, o valor mais baixo do período.

O gestor afirma que o Conselho Monetário Nacional deveria ter coragem de admitir que não há condições de atingir a meta estipulada e revê-la.

"Eles podem voltar para 4,5%, que eu acho que seria o adequado, e falar: ‘Olha, a mudança de cenário foi tão grande que nós não vamos conseguir entregar uma meta de 3%. Para entregar, vamos ter que ter o juro a 15%'", afirma. "É muita coisa, e isso não é só para a gente no imobiliário, isso está afetando a agricultura, que está com 8% de inadimplência. Ninguém consegue concorrer com isso."

Segundo Freitas, o movimento dos juros tem uma correlação proporcional quase perfeita com o mercado imobiliário e o mercado de fundos imobiliários, só que inversa. Logo, quando o juro sobe, o mercado faz um movimento parecido, mas para baixo.

INVESTIMENTOS

Questionado por que, então, em momentos de juros altos, o investidor deveria aceitar a volatilidade de um fundo imobiliário ou mesmo as incertezas relacionadas à compra de um imóvel para investimento em vez de ficar com a renda fixa, Freitas reconhece que, cada vez mais, o investidor opta pela última.

Segundo ele, o Ifix, o índice que reúne fundos imobiliários, calculado pela Bolsa, subia 1,14% até 31 de julho, ante alta de 8,14% do CDI, o Certificado de Depósito Interbancário.

Os chamados "fundos de papel", que investem em títulos imobiliários, rendiam 4,71% em igual período—perto de metade do CDI, mas bem acima dos chamados "fundos de tijolo", como os que investem em lajes corporativas, que perdiam 3,91%.

Já os fundos que aplicam em shoppings—especialidade da Hedge Investments, cuja carteira mais longeva, a HGBS11, completa duas décadas— estavam no zero a zero.

"Todo mundo tenta no Brasil transformar o seu produto em renda fixa, porque os nossos períodos de juros altos são muito contínuos", diz.

Ainda assim, ele lembra que há dez anos, havia menos de 90 mil investidores de fundos imobiliários, universo que hoje passa dos 3 milhões.

Para ele, a chance de diversificação e a possibilidade de, em um momento de aperto, se desfazer apenas de parte das cotas do fundo, somadas à negociação em Bolsa e à ausência de custos como os impostos de transferência de imóveis, são as principais vantagens do produto.

Entre os cuidados, cita a preocupação com os ativos e a necessidade de compreensão do tipo de produto que se está comprando. "Por exemplo, com a RJ [recuperação judicial] da Casas Bahia, em dias já tinham análises de que fundo com imóvel alugado para Casas Bahia podia sofrer se ela parasse de pagar aluguel", diz, ao ressaltar que o efeito foi ínfimo sobre os fundos de shoppings sob sua gestão.

Na Bolsa hoje, diz ele, há fundos imobiliários negociados com 20%, 30%, até 40% de desconto em relação ao valor patrimonial. "Isso significa que um imóvel que vale cem está negociando em Bolsa por 60. Isso [conhecendo o imóvel] é uma oportunidade", diz.

Os fundos imobiliários negociam R$ 500 milhões por dia na Bolsa, pouco, diz ele, para quase 600 fundos listados, e mais de R$ 250 bilhões em patrimônio.

Ao olhar para o mercado de crédito imobiliário, Freitas lembra que fontes de crédito tradicionais, como a poupança e o Fundo de Garantia, respondiam por cerca de 70%, 80% do crédito imobiliário, e hoje dividem essa fatia com o mercado de capitais, cujas taxas mais altas encarecem o financiamento.

Como exemplo, diz que um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) paga juros de 16%, 17% ao ano. "Um juro desse em quatro anos equivale a 82%. Então você toma 100, em quatro anos você deve 181. Muito difícil."

Perguntado se há alguma chance de o mercado conseguir trabalhar com juros mais altos no longo prazo, Freitas diz que a flexibilização do teto de 12% ao ano para os juros do crédito imobiliário no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) precisa ser discutida.

Enquanto isso, diz, os imóveis comerciais mostram-se um pouco mais resilientes—além das faixas do programa Minha Casa, Minha Vida, que contam com crédito subsidiado.

"A classe média é desassistida pela falta de capacidade de pagamento", diz.

Sobre os efeitos da reforma tributária, Freitas diz que o setor se reúne periodicamente com órgãos do governo para entender as mudanças antes que o ano acabe. "Se você tem um fundo de shopping, que ele não diminua a receita em virtude do imposto, porque é isso que estava contratado com você antes de vir a reforma."

Ao abordar outra mudança, o possível fim da escala 6x1, Freitas a enxerga como uma ingerência com potencial de desorganizar o mercado de trabalho.

"Devia ter uma garantia mínima e deixar que isso fosse pactuado entre as partes", diz. "Nós vínhamos de uma reforma trabalhista muito positiva e isso prejudica vários dos benefícios que nós tivemos ali. E acho que vai encarecer para todo mundo."

Sobre o futuro da indústria, Freitas diz que cada vez mais o mercado de capitais vai ser responsável pelo investimento no Brasil. "O governo gasta o Orçamento inteiro com despesa obrigatória, pensões, salários, então não sobra espaço para investimentos. Esse espaço vem sendo ocupado pelo mercado de capitais para o mercado imobiliário, agropecuário, infraestrutura, que são pilares básicos que geram emprego e renda no Brasil."

RAIO-X | Hedge Investments

Fundação: 2015
Foco: fundos imobiliários
Número de fundos: 55
Patrimônio sob gestão: R$ 12 bilhões
Profissionais: 68

Advogado e ex-diretor da Fazenda de SP são presos em ofensiva contra esquema de fraudes do ICMS, FSP

Ana Paula Branco

São Paulo

Quarenta e sete pessoas físicas e jurídicas são alvos de mandados de busca e apreensão e de prisão nesta quinta-feira (3) em nova ofensiva do MP-SP (Ministério Público de São Paulo) contra o esquema de corrupção investigado na Sefaz-SP (Secretaria da Fazenda e Planejamento) pela Operação Ícaro, deflagrada em 12 de agosto de 2025. Dessa vez, os alvos são uma rede de advogados, ex-auditores fiscais, empresários e operadores que, segundo os investigadores, atuavam na liberação indevida de créditos do ICMS.

Apontado pelos investigadores como um dos principais personagens dessa estrutura, o advogado João André Buttini de Moraes foi preso. Segundo o Ministério Público, ele teria intermediar pagamentos e obter tratamento privilegiado em processos de ressarcimento de ICMS-ST e de reconhecimento de créditos acumulados.

Procurado por email às 7h25, o escritório do advogado ainda não se manifestou.

O caso é tratado pelo Gedec (Grupo de Atuação Especial de Repressão à Formação de Cartel e à Lavagem de Dinheiro e de Recuperação de Ativos Financeiros).

Segundo os investigadores, Buttini teria pago R$ 13,6 milhões em propinas de 2021 a 2025 para facilitar a tramitação de pedidos de seus clientes —grandes varejistas e postos de combustíveis. A cifra consta de relato de colaboração premiada do ex-delegado tributário Paulo Sérgio Siqueira Prado e é apresentada pelos promotores como uma das principais frentes de prova.

A investigação aponta que os valores eram geralmente transportados em mochilas.

Também foi preso na manhã desta quinta-feira André Weiss, que ocupou posições de comando na administração tributária paulista e deixou a função de diretor-geral executivo da Administração Tributária em maio deste ano.

A reportagem busca a defesa do ex-servidor.

Segundo o MP, a inclusão de Weiss surgiu a partir da colaboração de Paulo Prado. O ex-delegado afirmou aos investigadores que teria pago cerca de R$ 4,5 milhões ao então dirigente da Fazenda. Os pagamentos, segundo o relato, ocorreriam em espécie.

A apuração tenta verificar se a atuação de Weiss teria ultrapassado o recebimento de dinheiro e envolvido decisões administrativas capazes de favorecer o funcionamento do esquema.

Um dos elementos usados pelos investigadores é uma gravação de uma reunião entre fiscais realizada em julho de 2023. O áudio foi localizado no celular do auditor Artur Gomes da Silva Neto, personagem central da Operação Ícaro, apontado como coringa no esquema de liberação de créditos indevidos.

A empresa recolhe antecipadamente o ICMS devido nas demais etapas da cadeia de circulação de uma mercadoria. Em determinadas situações, o contribuinte pode solicitar a restituição de valores pagos a mais, por meio de créditos.

A organização seria dividida em dois núcleos. No setor privado, profissionais captavam grandes contribuintes, negociavam facilidades e repassavam parte dos honorários recebidos a agentes públicos.

Os servidores interferiam na fiscalização e na tramitação dos pedidos, com centralização, aceleração ou deferimento dos procedimentos. A investigação aponta que o esquema alcançou diferentes níveis da administração tributária, dos agentes responsáveis pela execução dos processos à cúpula da estrutura fazendária.

Em nota, a Sefaz-SP afirmou que, desde a deflagração da Operação Ícaro, atua em conjunto com o Ministério Público de São Paulo na apuração rigorosa dos fatos. "As ações da pasta resultaram na demissão de cinco envolvidos, além de um exonerado e 17 servidores afastados sem remuneração", diz o comunicado.

Segundo a Sefaz-SP, as empresas envolvidas também estão sendo responsabilizadas, com autuações específicas que já resultaram na constituição de mais de R$ 3 bilhões em créditos tributários, multas e juros.

Colaborou Bárbara Sá

Ministros do STF vivem impasse sobre elo Moraes-Vorcaro, e decisão inédita desafia alianças internas- FSP

Luísa Martins

Ana Pompeu

Brasília

Os novos diálogos entre o ex-banqueiro Daniel Vorcaro e um interlocutor apontado como o ministro Alexandre de Moraes, do STF (Supremo Tribunal Federal), trouxeram um impasse para magistrados da corte sobre como enfrentar uma crise inédita, e a gravidade das suspeitas contra o colega pode reconfigurar as alianças que hoje existem no tribunal.

Ao mesmo tempo, o presidente do Supremo, Edson Fachin, foi aconselhado a deixar a temperatura baixar e a não pautar de imediato a sessão que pode resultar ou na abertura de uma investigação formal contra Moraes, ou na declaração de nulidade dos atos do ministro André Mendonça, relator das apurações sobre o Banco Master.

A leitura de cinco pessoas que acompanham de perto a correlação de forças no STF é de que, neste momento, o único voto certo em apoio a Mendonça é o do ministro Luiz Fux. Na outra direção, ao lado de Moraes e contra os métodos adotados até aqui pelo relator, estão fechados os ministros Flávio Dino, Cristiano Zanin e Gilmar Mendes.

As dúvidas recaem sobre o ministro Kassio Nunes Marques, a ministra Cármen Lúcia e o próprio Fachin. Na divisão atual da corte, os três estão no grupo de Mendonça —em defesa, por exemplo, da implementação de um código de conduta. Seus interlocutores, contudo, dizem que o alinhamento ao relator do Master não é irrestrito.

Esses auxiliares dizem que as mensagens são graves, mas que há um peso institucional que deve ser levado em conta, diante de um potencial impacto catastrófico para o Supremo. Eles se preocupam com o recado que a corte pode passar à sociedade caso alivie para Moraes, mas também não ignoram que Mendonça possa ter atropelado os ritos formais.

De acordo com um assessor da cúpula do STF, Moraes não participaria da votação porque está diretamente implicado. O ministro Dias Toffoli também ficaria de fora, já que se declarou suspeito de atuar em casos do Master. Ele não votou, por exemplo, na sessão que analisou a legalidade da decisão de Mendonça que levou à prisão de Vorcaro.

O julgamento sobre o relatório da PF (Polícia Federal) deve ocorrer, portanto, com quórum de apenas oito ministros. O Supremo está com um integrante a menos na sua composição desde a aposentadoria do então ministro Luís Roberto Barroso, há quase um ano, e a derrota do nome de Jorge Messias pelo Senado Federal.

A ala que defende Moraes avalia que Mendonça mandou investigar o colega à revelia de decisão prévia do plenário, contrariando o regimento da corte. Esse grupo tem comparado os expedientes do relator com os da Operação Lava Jato. Gilmar, por exemplo, já disse ter preocupação com decisões arbitrárias tomadas a pretexto da "pacificação social".

Nessa mesma linha, se manifestou o procurador-geral da República, Paulo Gonet, ao pedir a anulação do relatório da PF que aponta para um elo entre Vorcaro e Moraes. Segundo Gonet, Mendonça "se valeu da polícia" para "impor a investigação" do ministro, exercendo uma atribuição que não lhe cabe nesse momento do processo.

O próprio Gonet é mencionado no documento. Na investigação da PF, há diálogos em que um advogado encaminha a Vorcaro mensagens atribuídas ao procurador-geral. Gonet, no entanto, não entrou no mérito das citações a seu respeito, nem se manifestou publicamente sobre o caso.

Já o entorno de Mendonça diz que não houve ato investigatório, apenas uma determinação para que a PF identificasse o interlocutor de Vorcaro. Ao levantar o sigilo do material, o relator do caso Master disse que o plenário do Supremo é o "caminho inevitável" para debater o tema. Ele deve liberar o processo para julgamento na próxima semana.

Apesar do apelo de Mendonça por uma sessão pública, Fachin não descarta convocar uma nova reunião privada entre os ministros, para que o problema seja discutido longe dos holofotes e com a posterior divulgação do resultado, aos moldes do que ocorreu quando Toffoli se afastou da relatoria do Master, em fevereiro.

A avaliação de auxiliares do presidente do STF é de que a situação não tem precedentes e deve ser tratada com o máximo de prudência, visando a preservação da instituição. A crise na corte foi assunto de uma conversa de Fachin com o presidente Lula (PT) na terça (1º). No mesmo dia, o chefe do Executivo também tratou do tema com o decano do STF, Gilmar Mendes.

Desde a eclosão do novo capítulo da crise, Fachin tem procurado os magistrados para conversas individuais, as quais ele classificou a um interlocutor como "discretas e republicanas".

Ele preferiu fazer sua primeira manifestação pública a respeito dos desgastes em um evento acadêmico na manhã desta quarta-feira (2), e não na sessão plenária que ocorreria horas depois, na presença de todos os envolvidos na crise. Fachin disse que tomará as medidas "cabíveis e necessárias" nos próximos dias.

"Os indícios reclamam o devido encaminhamento institucional. Circunstâncias relacionadas, de um lado, à atuação processual e, de outro, a sérios elementos de fatos que exigem desta presidência serenidade, responsabilidade e firmeza", disse, sem citar Mendonça nem Moraes.

"A elevada autoridade do cargo não confere privilégio, mas impõe deveres."

De acordo com dois aliados de Fachin, na construção de uma solução para o impasse há espaço para que o ministro volte a colocar na mesa pautas institucionais que lhe são caras, como a implementação do código de ética para o Supremo e o encerramento do inquérito das fake news.

A sessão do STF desta quarta marcou o primeiro encontro entre Moraes e Mendonça desde que vieram à tona as novas mensagens de Vorcaro. Na configuração das cadeiras do plenário, os dois sentam lado a lado, mas não se falaram. A corte ignorou o assunto e a pauta de julgamentos foi seguida normalmente, a começar por um processo tributário.