Casas, comércios baixos e galpões dão lugar a prédios de dezenas de andares. Para além da mobilidade, a chegada do metrô provoca mudança significativa no horizonte e no cotidiano dos bairros da cidade de São Paulo.
Esse fenômeno se repete nas estações inauguradas na última semana, mas de maneira desigual. Dados compilados pela Folha mostram que é mais acentuado em distritos de classe média, valorizados pelo mercado imobiliário nas zonas norte, sul e oeste, por onde passam as novas linhas 6-laranja e 17-ouro.
Na linha 6-laranja, a principal mancha de concentração de prédios em obras ou prédios recém-entregues abrange o entorno das estações Sesc Pompeia, Perdizes (av. Sumaré) e PUC-Cardoso de Almeida, na zona oeste. Ao menos 108 empreendimentos tiveram o processo de licenciamento aberto para essa vizinhança desde 2016, a até 700 metros de distância.
Outro destaque da mesma linha está no entorno das estações 14 Bis (av. 9 de Julho) e Bela Vista (av. Brigadeiro Luís Antônio), no centro, com 54 pedidos de novos prédios. Na zona norte, a campeã é a João Paulo 1º, no distrito Freguesia do Ó, que acumula 27 processos abertos na última década.
A concentração maior em alguns bairros se deve em parte à legislação urbanística. O Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016 incentivam a construção de apartamentos perto de metrô, mas mantêm restrições em algumas vizinhanças.
Essa distinção é evidente na estação Cardoso de Almeida. Nela, o "eixo" de verticalização está repleto de novos empreendimentos em Perdizes, enquanto o lado do Pacaembu segue apenas com imóveis baixos.
A construção de prédios não significa necessariamente aumento populacional, assim como a transformação tão intensa dos bairros é tema controverso, como em relação ao fechamento de parte dos pequenos comércios.
Além disso, nos bairros da várzea do rio Tietê, parte dos incentivos está "congelada" pelo projeto Arco Tietê, que patina há mais de década. Consultor em desenvolvimento urbano, Marcelo Ignatios afirma que construir por lá segue caro mesmo com flexibilizações na lei em 2024. "Ficaram discutindo o que fazer, e a pujança imobiliária passou", aponta.
Sócio-diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Reinaldo Fincatti aponta média de 20% a 30% de valorização de terrenos com a chegada de metrô. Ele explica que o zoneamento como "eixo" é o melhor do mercado, por permitir construir mais e com incentivos.
Periferia e população jovem
A linha 6-laranja abrange basicamente três tipos de território: bairros de periferia e classe média baixa na zona norte; áreas perto do rio Tietê com passado industrial, grandes terrenos e galpões; e distritos da zona oeste e centro com infraestrutura consolidada e maior renda.
Professora de Arquitetura e Urbanismo da USP e coordenadora do LabCidade (Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade), Isadora Guerreiro observa que a transformação é menos evidente na linha 17-ouro por envolver principalmente território regrado pela operação urbana Água Espraiada desde 2001. "Os leilões são rígidos, obsoletos", diz.
Embora com incremento de prédios visível, há indícios de que não houve aumento de população em parte dos eixos. Relatório de área técnica da prefeitura atribuiu essa situação a empreendimentos não prontos em 2022, assim como cogitou impactos do aluguel de curta temporada e concentração de unidades com investidores.
Por outro lado, embora numericamente menor, a mudança não é insignificante na periferia. Isso se torna evidente na comparação com o histórico do lugar, como destaca o pesquisador Jefferson Galvão Chubba.
Com dissertação sobre o tema, o engenheiro exemplifica que a Brasilândia construiu acima do que seria esperado para aquela região. Além disso, parte dos novos apartamentos custa menos do que casas existentes.
As mudanças também vão além dos prédios. Professora de sociologia na PUC-SP e pesquisadora no Observatório das Metrópoles, Mônica de Carvalho diz que investimento em infraestrutura resulta em novas dinâmicas urbanas.
Um exemplo é que a linha 6 tem diversas estações perto de universidades. Nesses locais, há tendência de mudança no perfil da população, para mais jovem.
Ela considera que o entorno do Tietê é uma zona a ser observada, com potencial para a reconversão econômica da antiga indústria para a economia global. Isso vai desde novos galpões logísticos de "última milha" até a economia criativa.
Por outro lado, em outros distritos, há o temor de "gentrificação" com a valorização dos imóveis e aumento do custo de vida. O consultor e pesquisador em planejamento urbano Marcos Kiyoto afirma que o poder público precisa calibrar medidas para evitar a expulsão da população de menor renda.
O especialista cita os incentivos para habitação popular já existentes, que poderiam ter amenizado essa situação. Investigação do Ministério Público e a Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal mostraram, contudo, que parte das unidades em áreas valorizadas foi "desvirtuada" para maior renda e locação de curta temporada (como Airbnb).
Levantamento feito pelo Secovi-SP, sindicato do setor imobiliário, para a Folha identificou 82.377 apartamentos lançados a até 1 km da linha 6-laranja, de janeiro de 2016 a abril de 2026. O total foi de 18.652 unidades no caso da 17-ouro.
Entre estações que não têm outra linha de trem ou metrô, as campeãs são Perdizes (9.867), Freguesia do Ó (8.840) e Bela Vista (8.738) na linha 6. No monotrilho, a liderança é do Itaim Bibi (4.348).
Impactos na vizinhança
A mudança começa com desapropriações. Caso emblemático é o da quadra da escola de samba Vai-Vai (com novo endereço incerto), no Bixiga; outro é o da estação Bela Vista, em que casario e sobrado tombados foram derrubados parcialmente com aval dos órgãos de patrimônio.
Moradores têm apontado que a entrega deveria estar associada à requalificação do entorno, com praças, parques e equipamentos sociais, de saúde e educação. "Custo-benefício é a palavra", diz o arquiteto Enio Silva, vizinho da João Paulo 1º.
Há também mobilização para conter parte da verticalização, como pedido protocolado pela Amora Perdizes para tombamento de casas e vilas. "Descaracterizou o bairro", resume o presidente, o arquiteto Antonio Castelo Branco.
Ele diz que o metrô é uma conquista importante. Avalia, contudo, que faltou planejamento e que é necessário acompanhamento de impactos e adoção de medidas, especialmente em drenagem, arborização e infraestrutura.
Em nota, a concessionária Linha Uni respondeu que o paisagismo da linha 6 foi pensado para trazer mais verde. Também destacou compromisso para trazer benefícios à comunidade.
Já o Metrô, ligado à gestão Tarcísio de Freitas (Republicanos), ressaltou que a linha 17 criou ciclovias, equipamentos comunitários e esportivos e áreas ajardinadas sob a sua via elevada, entre outras intervenções. Reiterou buscar a integração entre infraestrutura metroviária e espaço urbano.
Por fim, a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) disse que a legislação de uso e ocupação do solo municipal se articula "plenamente com as políticas de mobilidade, drenagem, meio ambiente, habitação, parques e implantação de equipamentos públicos". Além disso, indicou que o projeto do Arco Tietê está em desenvolvimento e que fez obra de drenagem recente no distrito Perdizes, entre outras medidas.
Metodologia
A Folha utilizou dados de outorga onerosa (valor cobrado das incorporadoras) de processos de licenciamento protocolados a partir de 2016. O impacto tende a ser maior, porque pedidos anteriores podem ser alterados para encampar mudanças de zoneamento.
O levantamento inclui empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS), igualmente incentivados.
Na linha 17, alguns prédios não foram contabilizados porque estão em área em que a outorga é substituída pelo Cepac, vendido em leilão e sem representação georreferenciada.
